-ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ

     โทร.085-9604258

   -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์   

   (1) @leenont 

   (2) @peesirilaw  

   (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์

  -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE

ข้อ 1. นายสมโชคเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 10 ด้านทิศตะวันตกติดถนนสาธารณะ ส่วนด้านทิศตะวันออกติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 11 ของนายทองดีซึ่งเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ โดยที่ดินของนายทองดีด้านทิศใต้ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 12 ของนายมี และที่ดินของนายมีทางด้านทิศใต้ติดกับถนนสาธารณะ ซึ่งนายทองดีมีสิทธิเดินผ่านที่ดินของนายมีออกไปสู่ถนนสาธารณะในฐานะทางจำเป็นได้ ต่อมานายสมโชคได้ซื้อที่ดินของนายทองดีและจะใช้ทางที่นายทองดีเคยเดินผ่านที่ดินของนายมีออกไปสู่ถนนสาธารณะ แต่นายมีปิดทางไม่ยอมให้นายสมโชคเดินผ่าน และนายมียังอ้างว่าต้นมะม่วงอายุ 2 ปี ซึ่งขึ้นอยู่ในที่ดินที่นายสมโชคซื้อจากนายทองดีเป็นของนายมีเพราะต้นมะม่วงงอกจากเมล็ดมะม่วงที่ตกมาจากต้นมะม่วงในที่ดินของนายมี

ให้วินิจฉัยว่า นายสมโชคจะฟ้องบังคับนายมีให้เปิดทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นได้หรือไม่ และใคร
เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในต้นมะม่วง

 ธงคำตอบ

การที่นายสมโชค ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 11 มาจากนายทองดี นั้น แม้เดิมนายทองดีเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 11 จะมีสิทธิใช้ทางเดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 12 ของนายมีในฐานะทางจำเป็นได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ก็ตาม นายสมโชค ผู้รับโอนที่ดินดังกล่าวหาได้สิทธิในทางเดินนั้นมาด้วยอย่างภาระจำยอมไม่ เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย ทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 11 ซึ่งนายสมโชค ซื้อมามีทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 10 ของนายสมโชค ซึ่งอยู่ติดกันได้อยู่แล้ว นายสมโชค จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 12 ของนายมี ที่นายทองดี เคยใช้ต่อไปอีก (คำพิพากษาฎีกาที่ 811-812/2540, 5672/2546 ประชุมใหญ่) ดังนั้น นายสมโชค จึงฟ้องบังคับให้นายมี เปิดทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นไม่ได้

ส่วนกรณีต้นมะม่วงตามปกติจะมีอายุยืนกว่า 3 ปี จึงเป็นไม้ยืนต้น แม้ต้นมะม่วงที่ขึ้นอยู่ในที่ดินของนายสมโชค ซึ่งซื้อมาจากนายทองดี จะมีอายุเพียง 2 ปี ก็ถือว่าเป็นไม้ยืนต้นเพราะดูที่ประเภทไม้ ดังนั้น ต้นมะม่วงจึงเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงที่นายสมโชค ซื้อมา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 145 วรรคหนึ่ง เมื่อนายสมโชค เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ จึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในต้นมะม่วงดังกล่าวด้วย ตามมาตรา 144 วรรคสอง ถึงแม้ต้นมะม่วงนั้นจะงอกจากเมล็ดมะม่วงที่ตกมาจากต้นมะม่วงของนายมีก็ตาม

 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 มาตรา 1349 "ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทาง สาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรค ต้นบังคับ

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะ ผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความ เสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปี ก็ได้ "

 มาตรา 145 "ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่

ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน "

มาตรา 144 "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่าส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือ สภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น "

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 811 - 812/2540

แม้เดิมผู้อยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิในทางเดินนั้นมาด้วยอย่างภารจำยอมเพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็นเมื่อโจทก์ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้นเพราะโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งโจทก์สามารถใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นไม่ว่าจะเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มÒตรา1349หรือมาตรา1350

คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 1 และเรียกจำเลยในสำนวนหลังว่าจำเลยที่ 2

โจทก์ฟ้องทั้งสองสำนวน ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางจำเป็นในที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองสุรินทร์จังหวัดสุรินทร์

จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเปิดทางจำเป็นในที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 ตำบลในเมืองอำเภอเมืองสุรินทร์ จังหวัดสุรินทร์ กว้าง 3 เมตร จากที่ดินโฉนดเลขที่ 32683 (ที่ถูกคือโฉนดเลขที่ 32684) เลขที่ดิน 239ของโจทก์ไปจนถึงทางสาธารณะถนนเทศบาล 3 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนซีเมนต์บล็อกที่ก่อปิดทางพิพาท

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าเดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28708 เลขที่ดิน 223 เป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่9 พฤษภาคม 2527 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็น 6 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 32684 เลขที่ดิน 239 โฉนดเลขที่ 32685เลขที่ดิน 240 โฉนดเลขที่ 32686 เลขที่ดิน 241 โฉนดเลขที่ 32687เลขที่ดิน 242 โฉนดเลขที่ 32688 เลขที่ดิน 243 และที่ดินคงเหลือแปลงเดิมโฉนดเลขที่ 28708 เลขที่ดิน 223 เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2537จำเลยที่ 1 ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 เลขที่ดิน 243ให้จำเลยที่ 2 รายละเอียดตามเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 2 และ 3ประกอบกับรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 23 มิถุนายน 2537 และ19 กรกฎาคม 2537

ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า โจทก์มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นในที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 เลขที่ดิน 243 ได้ตามฟ้องหรือไม่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32684เลขที่ดิน 239 ก็เพื่อขยายกิจการของตนเองที่กระทำอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 12194 เลขที่ดิน 188 ซึ่งเชื่อมต่อกับที่ดินแปลงเลขที่ดิน 239 มิใช่ซื้อมาเพื่อต้องการเดินออกสู่ถนนสาธารณะผ่านที่ดินแปลงเลขที่ดิน 243 แต่อย่างใด เพราะโจทก์สามารถเดินออกสู่ถนนสาธารณะผ่านที่ดินแปลงเลขที่ดิน 188 ได้อยู่แล้วและจำเลยที่ 1 ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงเลขที่ดิน 243ให้จำเลยที่ 2 ไปแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ได้เห็นว่า แม้เดิมผู้อยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิในทางเดินนั้นมาด้วยอย่างภารจำยอมเพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย ทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เมื่อโจทก์ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้น เพราะโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 12194 เลขที่ดิน 188 ด้วย ซึ่งโจทก์สามารถใช้ที่ดินแปลงนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336เมื่อที่ดินแปลงเลขที่ 188 มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 32684 เลขที่ดิน 239 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงเลขที่ 188 ก็ย่อมใช้ที่ดินแปลงเลขที่ 188 ที่โจทก์เป็นเจ้าของออกสู่สาธารณะได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 หรือมาตรา 1350 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสองเปิดทางจำเป็นนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น"

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์

 หมายเหตุ

ทางจำเป็น คือ ทางซึ่งบุคคลหนึ่งมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินแปลงอื่นไปออกสู่ทางสาธารณะได้ โดยต้องเป็นเรื่องเกี่ยวกับที่ดินเท่านั้น ทั้งวัตถุประสงค์ของกฎหมายในเรื่องนี้ กฎหมายบัญญัติไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกปิดล้อมโดยเฉพาะ

ลักษณะของทางจำเป็นมีอยู่ 2 ลักษณะ ลักษณะหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ถือเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงหนึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ ลักษณะที่สองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 ซึ่งต้องเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน หรือเป็นที่ดินหลายแปลงแต่เป็นของเจ้าของคนเดียวกัน แล้วต่อมามีการแบ่งแยก จนทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้

ตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ที่ดินแปลงที่โจทก์เป็นเจ้าของกับที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องขอให้เปิดเป็นทางจำเป็นนั้นเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน กล่าวคือ จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมด ต่อมามีการแบ่งแยกเป็น 6 แปลง และโอนบางแปลงให้จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 จึงขายต่อให้แก่ผู้มีชื่อและโจทก์ได้ซื้อจากผู้มีชื่ออีกทอดหนึ่ง ฉะนั้นโดยสภาพของที่ดินที่เคยเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อนนี้ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิขอเปิดทางจำเป็นเฉพาะบนที่ดินที่ได้มีการแบ่งแยกออกจากกันได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 แม้โจทก์จะเป็นเพียงผู้รับโอนที่ดินก็ตาม เพราะตราบใดที่ที่ดินของโจทก์ ซึ่งถูกแบ่งแยกออกมาไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ตราบนั้นก็ยังถือได้ว่าโจทก์มีความจำเป็นซึ่งสามารถใช้เป็นข้ออ้างในการขอเปิดทางได้ หากแต่มีข้อเท็จจริงที่ปรากฏตามคำพิพากษาที่หมายเหตุนี้ว่าก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินจากผู้มีชื่อนั้นโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 12194 เลขที่ดิน 188 อยู่ก่อนแล้วโดยที่ดินโฉนดเลขที่ 12194 มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ทั้งที่ดินแปลงนี้ก็อยู่เชื่อมต่อกับที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อจากผู้มีชื่อด้วย ฉะนั้นโจทก์จึงสามารถใช้ทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 12194 ได้อยู่แล้ว หลักเกณฑ์เรื่องความจำเป็นที่โจทก์จะใช้อ้างเพื่อขอเปิดทางจำเป็น ทางจำเป็นจึงหมดไป

ฉะนั้น ผลแห่งคำพิพากษาศาลฎีกา จึงวินิจฉัยว่า โจทก์ผู้รับโอนไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น เพราะทางจำเป็นต้องมีไว้เพื่อความจำเป็นเท่านั้นและโจทก์ไม่อาจจะอ้างได้ว่าเป็นผู้รับโอนที่ดินจากผู้โอนซึ่งเคยใช้ทางพิพาทนี้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเพื่อจะได้ใช้ทางได้ต่อเหมือนอย่างเช่นกรณีของภารจำยอม กล่าวคือลักษณะของทางจำเป็นกับภารจำยอมนั้นมีข้อแตกต่างกัน คือการที่จะพิจารณาว่าโจทก์มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่คงพิจารณาแต่เพียงว่าผู้ขอเปิดทางมีความจำเป็นหรือไม่ เพียงใดในขณะที่การพิจารณาว่าทางนั้นจะเป็นภารจำยอมหรือไม่ ต้องพิจารณาว่าภารจำยอมนั้นมีลักษณะเป็นภาระแก่อสังหาริมทรัพย์และเป็นไปเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นหรือไม่ และเมื่อได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ถือว่าภารจำยอมนั้นเป็นทรัพยสิทธิ ผลคือจะตกติดไปกับทรัพย์นั้นเสมอไม่ว่าจะเป็นผู้รับโอนคนที่เท่าใดก็ใช้ทางภารจำยอมนั้นได้ในขณะที่กรณีทางจำเป็นนั้น เมื่อผู้รับโอน ๆ มาแล้วก็อาจจะไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นได้ ถ้าตนเองไม่มีความจำเป็นแล้วกรณีนี้ถ้าขณะผู้มีชื่อในทางพิพาทเป็นทางออกถึงทางสาธารณะอยู่นั้นมีการตกลงกับจำเลยให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้ทางนั้นเป็นภารจำยอมอยู่ ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิแล้ว เมื่อโจทก์ผู้รับโอนมาก็ยังใช้ทางนั้นได้

อรอุษา กฤษณะโลม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5672/2546

การที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่โจทก์รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่า โจทก์จะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทั้งเป็นการจำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เมื่อที่ดินซึ่งโจทก์รับโอนมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกัน แม้ส่วนที่ดินที่ติดกันกว้างเพียง 1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สามารถใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเพื่อผ่านเข้าออกได้ก็เป็นเรื่องความสะดวกของโจทก์ เท่านั้น หาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็น

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ตำบลบางพลัด (บางพลู)อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร โดยซื้อจากนางสาวจินดา อรรถสิทธิ์ และนางสาวเปล่งศรี อรรถสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแบ่งแยกออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ตำบลบางพลู อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ดังกล่าว ที่ดินโจทก์อยู่ติดกับที่ดินของจำเลยทางด้านทิศตะวันตก เดิมนางละมูล โพธิประสิทธิ์ มารดาจำเลยเป็นผู้แบ่งแยกที่ดินในนามเดิมแบ่งออกเป็น6 โฉนดเพื่อยกให้บุตร และยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ให้แก่นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรี ยกที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ส่วนที่เหลือให้จำเลยพร้อมกับถนนพิพาทกว้างประมาณ 7 เมตร ยาวประมาณ 60 เมตร ออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์โดยประสงค์ให้ทุกคนใช้ร่วมกัน และนางละมูลให้จำเลยไปจัดการจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนให้แก่ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกซึ่งถูกปิดกั้นทุกแปลง แต่จำเลยไม่จดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ซึ่งไม่มีทางออกสู่ถนนจรัญสนิทวงศ์ หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวมาแล้ว โจทก์เข้าสวมสิทธิของนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีใช้ถนนที่สร้างขึ้นในที่ดินของจำเลยเป็นทางขนวัสดุสิ่งของจากถนนจรัญสนิทวงศ์เข้าไปในที่ดินเพื่อปรับปรุงที่ดินและก่อสร้างอาคาร เพราะเห็นว่าเป็นทางจำเป็น แต่จำเลยขัดขวางปักเสาปิดกั้นด้วยรั้วสังกะสีไม่ยอมให้โจทก์เข้าไปใช้ที่ดินและใช้ถนน โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอื่นใดได้ ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนเสารั้ว สิ่งก่อสร้างที่จำเลยสร้างปิดกั้นทางเข้าออกของโจทก์ และให้จำเลยเปิดถนนให้โจทก์ใช้ทางได้อย่างสภาพเดิม หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลสั่งให้โจทก์มีอำนาจกระทำการรื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

จำเลยให้การว่า นางละมูล โพธิประสิทธิ์ แบ่งแยกที่ดินและยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 แก่นางสาวจินดา อรรถสิทธิ์ และนางสาวเปล่งศรี อรรถสิทธิ์ โดยมีเงื่อนไขว่าต้องอุปการะดูแลช่วยเหลือยามแก่ชรา ช่วยเหลือตนเองไม่ได้ นางละมูลยังคงสงวนสิทธิเก็บกินในที่ดินจนกว่าจะถึงแก่กรรม บุคคลทั้งสองจึงยังไม่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินสำหรับที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 795 จำเลยและพี่น้องตกลงใช้ประโยชน์ร่วมกันโดยมอบหมายให้นายสมใจ โพธิประสิทธิ นำที่ดินว่างของทุกแปลงรวมถึงที่ดินพิพาทออกให้เช่าทำร้านอาหาร ให้เช่าที่จอดรถและนำค่าเช่าที่ได้เป็นค่าใช้จ่ายดูแลรักษานางละมูลซึ่งป่วย นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีไม่ได้เข้าเกี่ยวข้องหรือใช้ประโยชน์ใด ๆ โจทก์ทราบเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในที่ดินของจำเลยและญาติพี่น้องดังกล่าวและโจทก์มีบ้านพักอาศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับบ้านของจำเลยโดยมีที่ดินติดกับที่ดินแปลงพิพาทด้วย เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีแล้ว ทำให้ที่ดินดังกล่าวมีเขตติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทางทิศตะวันตกซึ่งสามารถผ่านออกไปสู่ถนนสาธารณะได้ ทางพิพาทมิใช่ทางจำเป็นโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะสวมสิทธิของนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรี ไม่มีสิทธิหรือความจำเป็นใด ๆ ที่จะให้จำเลยเปิดทางถนนทางเดินรถเข้าสู่ที่ดินแปลงพิพาทของโจทก์ที่มีความกว้างถึง 7 เมตร ยาว60 เมตร และไม่มีความจำเป็นใด ๆ ที่จะต้องเปิดกว้างถึงเพียงนั้น ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ตำบลบางพลู อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นของนางละมูลโพธิประสิทธิ์ ต่อมานางละมูลได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็น 6 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 29492 ถึง 29497 และยกที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ให้แก่นางสาวจินดา อรรถสิทธิ์กับนางสาวเปล่งศรี อรรถสิทธิ์ ซึ่งเป็นหลาน และยกที่ดินคงเหลือของที่ดินโฉนดเลขที่ 795ให้แก่จำเลย โดยได้กันบางส่วนเป็นทางให้ผู้ที่ได้รับการยกให้ที่ดินที่แบ่งแยกทุกแปลงใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ตามผังการแบ่งแยกเอกสารหมาย จ.3, จ.10 และโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2, จ.11 ในวันที่ 14 สิงหาคม 2541 นางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีขายที่ดินตามโฉนดเลขที่ 29495 เอกสารหมาย จ.11 ให้แก่โจทก์คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือไม่ เห็นว่า โจทก์และจำเลยเบิกความรับกันว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์ซื้อจากนางสาวจินดาและนางสาวเปล่งศรีนั้นทางด้านทิศตะวันตกติดกับที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งใช้ปลูกบ้านอยู่อาศัย และมีทางเดินจากที่ดินที่โจทก์ปลูกบ้านออกสู่ทางสาธารณะได้ และจากที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์ซื้อมาดังกล่าวสามารถเดินไปยังที่ดินโจทก์ที่ปลูกบ้านแล้วเดินต่อไปยังทางสาธารณะได้ตามผังการแบ่งแยกแผนผังสังเขปที่ตั้งที่ดินเอกสารหมาย จ.10และ ล.1 ซึ่งตามรายงานการเดินเผชิญสืบกับภาพถ่ายการเดินเผชิญสืบ (ภาพที่ 6)และภาพถ่ายหมาย จ.13 ปรากฏว่าที่ดินที่โจทก์ซื้อมากับที่ดินที่โจทก์ปลูกบ้านส่วนที่ติดกันกว้าง 1.16 เมตร ส่วนทางเดินจากบ้านโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะก็กว้าง 1.35เมตร ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า แม้เดิมผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิใช้ทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทั้งเป็นการจำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 29495 ซึ่งโจทก์รับโอนมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกัน แม้ส่วนที่ดินที่ติดกันกว้างเพียง1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สามารถใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเพื่อผ่านเข้าออกได้ก็เป็นเรื่องความสะดวกของโจทก์เท่านั้นหาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 795 ของจำเลยเป็นทางจำเป็น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องของโจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

 หมายเหตุ

 ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และมาตรา 1350 เป็นข้อจำกัดสิทธิของผู้มีกรรมสิทธิ์ต้องให้ที่ดินอีกแปลงหนึ่งเดินผ่านออกสู่ทางสาธารณะเนื่องจากที่ดินแปลงที่มีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินดังกล่าวโดยสภาพของที่ตั้งและตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ คดีนี้ที่ดินพิพาทมีที่ตั้งอยู่ในสภาพที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาแต่เดิม ที่ดินของโจทก์ก็เป็นที่ดินแปลงหนึ่งที่ปิดกั้นที่ดินพิพาทไม่ให้ออกสู่ทางสาธารณะซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์อีกด้านหนึ่งเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมไม่มีสิทธิผ่านที่ดินของโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะจึงต้องใช้ทางในที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะในลักษณะทางจำเป็น เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทมีสิทธิออกสู่ทางสาธารณะในที่ดินของโจทก์ได้ ที่ดินของโจทก์จึงไม่เป็นที่ดินที่ปิดกั้นที่ดินพิพาทไม่ให้ออกสู่ทางสาธารณะอีกต่อไป ที่ดินพิพาทจึงไม่ได้ถูกปิดล้อม โจทก์ย่อมไม่มีความจำเป็นที่ต้องผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะ จะอ้างว่าเป็นทางจำเป็นมาแต่เดิมจึงตกติดตามตัวผู้โอนมายังโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนหาได้ไม่ เนื่องจากไม่มีกฎหมายบัญญัติเช่นนั้น แต่ถือตามสภาพและความจำเป็นของเจ้าของที่ดินในปัจจุบันเป็นสำคัญ

คดีนี้โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินอยู่ก่อนแล้วมาซื้อที่ดินพิพาท แต่ถ้าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินอยู่ก่อนแล้วมาซื้อที่ดินพิพาทผลคดีน่าจะแตกต่างกัน เพราะการเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิ

ไพโรจน์ วายุภาพ