ReadyPlanet.com
dot
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ




การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า

สำนักงานทนายความ

(ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th )                  

 

การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
สัญญาเช่ากำหนดชำระค่าเช่าทุกสามเดือนต่อครั้ง และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแต่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่โดยที่ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย(คือสามเดือนตามสัญญา)แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

                 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545

                สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปี ชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
              จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนโจทก์
             จำเลยฎีกา

             ศาลฎีกาวินิจฉัยแล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน 2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉย

คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่า หลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้ว โจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน มาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ก็ดี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่ เมื่อปรากฎว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ. 4 เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4 แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสอง กำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
             พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์.

นายสวัสดิ์ สุรวัฒนานันท์ ผู้ช่วยฯ
นางสาวสุดรัก สุขสว่าง ย่อ
นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ
นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ

               ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
       มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใดซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน
       มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
       มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
______________________________
ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์  พงษ์ศิริสุวรรณ  โทร. 0859604258
สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ายังไม่ได้รับมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่า
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
สัญญาขายฝาก | การวางทรัพย์
สัญญาเช่าซื้อรถยนต์ |รถยนต์ถูกลักไป | ใช้สิทธิไม่สุจริต
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา



Copyright © 2011 All Rights Reserved.

สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ ตั้งอยู่เลขที่ 34/159 หมู่ 8 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี 11120 ติดต่อทนายความ 085 960 4258 สำนักงาน โทร. 02 -984 4258 แฟกซ์ 02 984 4204 สำหรับแผนที่การเดินทาง กรุณาคลิ๊กที่ "ที่ตั้งสำนักงาน" ด้านบนสุด ทนายความ ทนาย สำนักงานกฎหมาย สำนักงานทนายความ ปรึกษากฎหมายกับทนายความลีนนท์ โทรเลย ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ