สัญญาขายฝาก-การวางทรัพย์-การขยายกำหนดเวลาไถ่

สัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี ต่อมาคู่สัญญายอมให้ไถ่คืนโดยไม่ได้ระบุเวลาเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่แล้วย่อมผูกพันผู้ซื้อฝาก เมื่อผู้ขายฝากนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์แล้วถือว่ากรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้ขายฝากแต่เวลาที่ได้วางทรัพย์

สัญญาขายฝากที่ดินมิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินตามราคาที่ขายฝาก ภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่

บันทึกข้อตกลงว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้กำหนดเวลาไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2086 - 2087/2550

สัญญาขายฝากที่ดินที่โจทก์ผู้ซื้อฝากทำกับจำเลยผู้ขายฝากมิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 วรรคแรก

บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าบันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์

เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินที่ขายฝากให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปหลังจากครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนที่สองว่า โจทก์ และเรียกจำเลยสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์สำนวนที่สองว่า จำเลย

สำนวนแรก โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คิดเป็นเงินปีละ 20,000 บาท นับแต่ปี 2543 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินพิพาท
    จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

สำนวนที่สอง จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ฟ้องขอให้บังคับโจทก์รับเงินค่าซื้อที่ดินที่ขายฝากจำนวน 362,500 บาท จากจำเลย และให้โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดินที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วหากโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
    โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินค่าไถ่ที่ดินขายฝากที่พิพาทจำนวน 362,500 จากจำเลย และให้โจทก์ไปจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝากดังกล่าวแก่จำเลย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
    โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 15,000 บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินเสร็จสิ้น ให้ยกฟ้องจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 12,000 บาท

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยขายฝากที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้โจทก์มีกำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน 362,500 บาท ต่อมาโจทก์และจำเลยไปทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการขายฝาก ณ ที่ว่าการอำเภอโกสุทพิสัย จำเลยมิได้ไถ่ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาในสัญญาขายฝากและจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันทำสัญญาขายฝากจนถึงปัจจุบัน คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรก บันทึกข้อตกลงเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินพิพาทและมีผลบังคับใช้หรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงระบุแต่เพียงว่าผู้ซื้อฝากยินยอมให้ผู้ขายฝากซื้อที่ดินที่ขายฝากคืนจำนวนเงิน 362,500 บาท โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาซื้อคืนไว้และตามสัญญาขายฝากมิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทตามราคาที่ขายฝากคือ 362,500 บาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินพิพาทภายในกำหนดตามสัญญาแต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 วรรคแรก ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าเหตุที่โจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลง เพราะต้องการให้เป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บันทึกข้อตกลงดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์

ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์หรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและเมื่อโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินพิพาทให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหลังจากครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท.

  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่น โดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่า ผู้นั้นทำละเมิด จำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น

มาตรา 492 ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่ กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้ วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็น กรรมกสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อัน เป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี

ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงาน วางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ไถ่ ไม่ต้องปฏิบัติตาม มาตรา 333 วรรคสาม 

มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้น เวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
(2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย

มาตรา 496 การกำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนด เวลาไถ่ได้แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตาม มาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตาม มาตรา 494

การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็นทรัพย์สินซึ่งการซื้อขายกันจะ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่ จะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

 มาตรา 499 สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

 ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่า ราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขาย ฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี

ตามสัญญาขายฝากมีกำหนดไถ่ภายใน 1 ปี ต่อมาคู่สัญญาทำบันทึกข้อตกลงระบุว่าผู้ซื้อฝากยินยอมให้ผู้ขายฝากซื้อที่ดินที่ขายฝากคืนจำนวนเงิน 362,500 บาท โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาซื้อคืนไว้ ดังนั้นเมื่อไม่ได้กำหนดเวลาไถ่ไว้ ต่อมาผู้ขายฝากมีเงินจำนวนดังกล่าวมาไถ่ที่ดินพิพาทแต่ผู้ซื้อฝากไม่ยินยอมให้ไถ่ ดังนี้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์โดยนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ได้วางทรัพย์ กรณีถือว่าบันทึกข้อตกลงดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้ไม่ได้จดทะเบียนก็ผูกพันผู้รับไถ่แล้ว และการไถ่ได้กระทำภายในเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จึงชอบ การที่ผู้ขายฝากอยู่ในที่ดินผู้รับไถ่ตลอดมาจึงไม่เป็นละเมิด