ทรัพย์ที่ศาลสั่งยึดแล้ว นำไปให้ผู้อื่นเช่า ไม่ผูกพันเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาที่นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึด

แม้การเช่าไม่ผูกพันเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาก็ตามแต่เมื่อได้ทำสัญญากันย่อมผูกพันผู้ให้เช่าเป็นบุคคลสิทธิบังคับคู่สัญญาได้

ท่านทำสัญญาเช่า เมื่อ สิงหาคม 2549 ผ่านมาแล้ว 1 ปียังผูกพันผู้ให้เช่าอีก 2 ปี

ถ้าทรัพย์ขายทอดตลาดไปแล้วผู้ที่ซื้อทรัพย์ย่อมเข้าครอบครองทรัพย์ที่ซื้อได้ ท่านในฐานะผู้เช่าจะใช้สัญญาเช่าที่ทำกับผู้เช่ายันผู้ซื้อทรัพย์ไม่ได้

1. คำถาม  -----ต้องแจ้งแก่กรมบังคับคดีหรือไม่ว่าที่ดินมีสัญญาเช่าอยู่ 3 ปี

สำนักงานบังคับคดีจะไม่รับรู้สัญญาเช่าที่ผู้เช่าได้กระทำโดยไม่มีสิทธิครับ

2. คำถาม--- ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าณ.ตอนนี้ให้แก่ใคร

โดยหลักก็ควรเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาผู้ที่ควรได้รับดอกผลที่เกิดจากทรัพย์นั้น

เงินมัดจำล่วงหน้า 3 เดือนนำมาเป็นค่าเช่าในระยะเวลาก่อนทรัพย์ถูกขายทอดตลาดได้

ผิดสัญญาเช่าหรือไม่----ท่านเป็นผู้เสียหายจากสัญญาเช่าเพราะผู้ให้เช่าไม่สามารถรับผิดชอบจากทรัพย์ทีให้เช่าถูกรอนสิทธิ์ได้เพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว ท่านควรเข้าเจรจาตกลงให้นำเงินมัดจำมาจ่ายเป็นค่าเช่าในระยะเวลาที่เหลือ ถ้าท่านไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้ในโอกาสต่อไปก็ต้องว่ากล่าวเรียกร้องเงินมัดจำส่วนที่เหลือคืนได้

3. คำถาม---. เมื่อมีการขายที่ดินได้ผู้เช่าจะยังมีสิทธิในสัญญาที่เหลืออยู่หรือไม่ เพราะผู้เช่าได้ลงทุนเงินราว 2 ล้านในอาคารและที่ดินที่เช่าอยู่

ถ้าสัญญาได้ทำกันก่อนมีคำสั่งศาลให้ยึดทรัพย์ก็ผูกพันได้จนครบสามปี แต่ตามที่ข้อมูล สิงหาคม 2549 ทรัพย์น่าจะถูกยึดไปก่อนแล้ว เมื่อทรัพย์ถูกยึดแล้วอำนาจที่จะนำทรัพย์ไปให้เช่าจึงไม่มีแล้ว ดังนั้นสัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอก แต่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเรียกร้องกันเองได้ และเมื่อใดที่ท่านไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้ก็ต้องเรียกร้องเงินคืน

เรื่องเงินลงทุน 2 ล้านบาทนั้นถ้าท่านเสียหายอย่างไรก็ต้องว่ากล่าวกันจากผู้ให้เช่าต่อไป แต่สัญญาเช่าก็บังคับกันได้ 3 ปี ดังนั้นท่านคงคาดหมายได้ว่าการลงทุนดังกล่าวย่อมคุ้มทุนที่สามปี สัญญาเช่าผ่านไปหนึ่งปี ท่านก็คงเสียหายในระยะเวลาที่ยังคงเหลืออยู่

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายกับทุกท่านครับ

สัญญาเช่าทำกันภายหลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดแล้ว ทำให้สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของเดิมหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษากับ ผู้เช่าทรัพย์ ไม่ผูกพันผู้ซื้อทรัพย์ เพราะสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่า -จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ซึ่งมีจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนได้ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขที่ 438/32 ซึ่งโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและได้รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 แต่โจทก์ไม่สามารถเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ได้เนื่องจากจำเลยทั้งสามได้ครอบครองอาศัยและใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานของจำเลยที่ 1 การกระทำของจำเลยทั้งสามเป็นการละเมิดต่อโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยทั้งสามครอบครองและอาศัยต่อไป ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวกับให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ และออกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว

จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 ครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทในฐานะผู้เช่าจากนายอมรเทพ เลิศพลากร ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์พิพาทในขณะนั้น การเช่าดังกล่าวจำเลยที่ 1 กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนมาแต่เดิม โดยทำสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีระยะการเช่าตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน 2541 ถึง 15 พฤศจิกายน 2544 โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ทรงสิทธิรายเดิมย่อมต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่มีอยู่ต่อจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 ใช้สิทธิในฐานะบริวารของจำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสามมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์พิพาทโดยชอบ จึงไม่ได้เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสามได้ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามพร้อมบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร และสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 150,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 150,000 บาท นับแต่วันที่ 2 กรกฎาคม 2542 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จและค่าเสียหายอัตราเดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันที่ 3 กรกฎาคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทคืนโจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 800 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยทั้งสามอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้

จำเลยทั้งสามฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 194488 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเลขทะเบียนที่ 438/32 ซอยสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร เป็นกรรมสิทธิ์ของนายอมรเทพ เลิศพลากร ซึ่งนายอมรเทพได้นำมาจำนองไว้ต่อโจทก์ แล้วนายอมรเทพไม่ชำระหนี้ โจทก์ฟ้องบังคับจำนองโดยฟ้องนายอมรเทพเป็นจำเลยที่ 2 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 9194/2538 ของศาลชั้นต้น ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาล มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของโจทก์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2541 ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 แต่ได้มีการยึดและขายทอดตลาดทรัพย์สินรายนี้ก่อนวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลชั้นต้นจึงมีหนังสือลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง จดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินให้แก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.4 มีปัญหาต้องพิจารณาในชั้นฎีกาว่า สัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ทำกับนายอมรเทพเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2541 มีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า นายอมรเทพทำสัญญาเช่าอาคาร (สิ่งปลูกสร้าง) กับจำเลยที่ 1 ในวันที่ 12 สิงหาคม 2541 ตามเอกสารหมาย ล.1 เป็นเวลาหลังจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์แล้ว สัญญาเช่าระหว่างนายอมรเทพกับจำเลยที่ 1 จึงไม่ผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 305 เพราะการเช่าของจำเลยที่ 1 เป็นสิทธิที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิดขึ้นในทรัพย์สินภายหลังที่ถูกยึดแล้ว ผู้ซื้อจึงได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดการเช่า ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 1 จะทำสัญญาเช่าโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นเพียงบริวารของจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์เช่นกัน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์และให้ชำระค่าเสียหายนั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสามใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 4,000 บาท

( ณรงค์พล ทองจีน - สุรภพ ปัทมะสุคนธ์ - สิริรัตน์ จันทรา )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8114/2549

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

มาตรา 305 การยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาดั่ง บัญญัติไว้ในสอง มาตรา ก่อนนี้ มีผลดั่งต่อไปนี้
(1) การที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อให้เกิด โอนหรือเปลี่ยนแปลง ซึ่งสิทธิในทรัพย์สินที่ถูกยึดภายหลังที่ได้ทำการยึดไว้แล้วนั้น หาอาจ ใช้ยันแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ไม่ ถึงแม้ ว่าราคาแห่งทรัพย์สินนั้นจะเกินกว่าจำนวนหนี้ตามคำพิพากษาและ ค่าฤชาธรรมเนียมในการฟ้องร้องและการบังคับคดี และลูกหนี้ตาม คำพิพากษาได้จำหน่ายทรัพย์สินเพียงส่วนที่เกินจำนวนนั้นก็ตาม
(2) ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้รับมอบให้เป็นผู้อารักขา สังหาริมทรัพย์มีรูปร่างที่ถูกยึด หรือเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ ถูกยึดลูกหนี้ชอบที่จะใช้ทรัพย์สินเช่นว่านั้นได้ตามสมควร แต่ถ้า พนักงานบังคับคดีเห็นว่าลูกหนี้ตามคำพิพากษาจะทำให้ทรัพย์ที่ได้ รับมอบไว้ในอารักขา หรือทรัพย์ที่อยู่ในครอบครองเสียหาย หรือ เกลือกจะเสียหาย โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นเองหรือเมื่อเจ้าหนี้ ตามคำพิพากษาหรือบุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีแก่ทรัพย์สิน นั้นร้องขอ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะระวังรักษาทรัพย์สินนั้นเสียเอง หรือตั้งให้ผู้ใดเป็นผู้จัดการทรัพย์สินนั้นก็ได้

ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดผู้ซื้อ(ผู้รับโอน)ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิม

- คำพิพากษาฎีกาที่ 6275/2534 พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28 บัญญัติว่า การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตาม พ.ร.บ.นี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตาม พ.ร.บ.นี้ระงับไป การที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้เจำเลยเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย