1. แฟนหนูมีสิทธิ์ขายบ้านหลังนี้หรือเปล่าค่ะ

คำตอบ -
แฟนของคุณไม่มีสิทธิขายบ้านหลังนี้เพราะตกเป็นของบุตรตามข้อตกลงแล้วครับ เนื่องจากในกรณีที่สามีภริยาทำบันทึกหลังทะเบียนการหย่าว่าสามีภริยายอมยกที่ดินให้บุตร จึงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอกแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ตามมาตรา 374  ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งทำสัญญาตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกไซร้ ท่านว่าบุคคลภายนอกมีสิทธิจะเรียกชำระหนี้จากลูกหนี้โดยตรงได้ ในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น สิทธิของบุคคลภายนอกย่อมเกิดมีขึ้นตั้งแต่เวลาที่แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น

2. ถ้าเมียเก่าฟ้องเอาสินสมรสเขาฟ้องได้หรือเปล่าค่ะ

คำตอบ -
เนื่อจากบ้านหลังดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของแฟนคุณและอดีตภรรยาแล้ว แม้ว่าจะมีภาระหนี้กับธนาคารอยู่ก็ตามแต่กรรมสิทธิ์ไม่ได้โอนไปเป็นของธนาคาร ดังนั้นเมื่อตกลงกันเป็นบันทึกท้ายทะเบียนหย่าแล้วก็ต้องปฏิบัติตามสัญญา กรณีดังนั้นแม้เคยเป็นสินสมรสแต่หากบุตรได้แสดงเจตนาว่าจะขอรับการให้นั้นซึ่งมีความแตกต่างกับการให้โดยเสน่หาคือ ในเรื่องการให้โดยเสน่หาที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินซึ่งการให้โดยเสน่หานั้นประกอบด้วยคู่สัญญาสองฝ่ายก็คือผู้ให้และผู้รับ แต่สำหรับกรณีที่คู่สัญญาตกลงกันเพื่อให้ทรัพย์สินสิ่งใดแก่บุคคลภายนอกนั้นย่อมมีผลทันทีที่บุคคลภายนอกแสดงเจตนารับเอาประโยชน์จากสัญญานั้น และการให้ในกรณีหลังนี้ไม่อยู่ในบังคับว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังเช่นกรณีการให้ที่มีคู่สัญญาสองฝ่ายข้างต้น ซึ่งกฎหมายเรียกว่า สัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก การให้มีผลสมบูรณ์ ถ้าคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามอีกฝ่ายหนึ่งมีอำนาจฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

3. หนูกับลูกมีสิทธิ์ในบ้านนี้ด้วยหรือเปล่าค่ะ

คำตอบ -
จากคำตอบ ข้อ 1 และ 2 น่าจะตอบคำถามข้อนี้ได้นะครับ นอกจากทรัพย์ตกเป็นของบุตรที่เกิดกับภริยาเดิมแล้ว คุณเองไม่มีส่วนได้เสียในทรัพย์ที่ดินและบ้านหลังนี้ไม่ว่าทางสินส่วนตัวหรือสินสมรส แม้คุณจะอยู่ในฐานะผู้ที่จะเป็นทายาท หากสามีคุณเสียชีวิตก็ตาม แต่ตัวทรัพย์ตกเป็นของบุคคลภายนอกไปแล้วตามข้อตกท้ายทะเบียนหย่าจึงไม่เป็นมรดกของสามีคุณ คุณและลูกจึงไม่มีสิทธิในบ้านนี้ครับ