ReadyPlanet.com

 หน้ารวมกระทู้ > มีปัญหาการเช่าที่ดินครับ

มีปัญหาการเช่าที่ดินครับ


ผมได้เช่าที่ดิน(เป็นที่ดินเปล่า)ของคนรู้จักกันดี เพื่อจะเปิดร้านซ่อมรถ โดยไม่ได้ทำสัญญากัน คือเช่าปากเปล่า สิ่งก่อสร้างทักหมดผมปลูกสร้างเอง ได้ตกลงกันว่าวันไหนผมเลิกหรือจะย้ายสิ่งก่อสร้างผมสามารถรื้อถอนได้ แต่พอผมจะย้าย เจ้าของที่ไม่ยอมให้รื้อถอน เค้าบอกว่าการเช่าที่สื่งปลูกสร้างย่อมตกเป็นของเจ้าที่ ผมขอถามพี่ทนายว่า ผมจะรื้อถอนได้มั้ยครับ กฎหมายมาตราไหนครับ แล้วถ้าผมรื้อถอนเค้าจะแจ้งความผมได้มั้ยครับ



ผู้ตั้งกระทู้ วัชระ (vadchara-2516-at-hotmail-dot-com) :: วันที่ลงประกาศ 2011-09-25 20:16:27


[1]

ความเห็นที่ 1 (2229385)

ตามปกติสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบนั้นคือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างของคุณด้วย แต่ในกรณีที่มีการเช่าที่ดินและมีข้อตกลงกันว่าให้ปลูกสร้างโรงเรือนได้ จึงเป็นกรณีที่ผู้เช่ามีสิทธิตามสัญญาเช่าที่จะปลูกสร้างและรื้อถอนโรงเรือนนั้นได้

ในกรณีของคุณนั้นไม่มีสัญญาเช่าจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นแล้วปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นอย่างผู้ที่มีสิทธิ ดังนั้นเมื่อไม่มีสิทธิ โรงเรือนที่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินจึงตกเป็นของเจ้าของที่ดิน คุณไม่มีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ เพราะไม่มีสัญญาเช่าและมีข้อตกลงกันให้รื้อถอนได้

แต่อย่างไรก็ตาม ในเรื่องนี้ หากคุณสามารถพิสูจน์ให้ศาลเชื่อว่า ผู้ให้เช่าเขายินยอมให้ปลูกสร้างจริง คุณก็มีสิทธิรือถอนได้เพราะเป็นการปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิที่เขาอนุญาตแล้ว แต่ประเด็นสำคัญคือ ถ้าผู้ให้เช่าปฏิเสธข้อตกลงดังกล่าว และยังอ้างว่ามีข้อตกลงว่าให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเขา อย่างนี้ศาลจะเชื่อใครเพราะต่างฝ่ายต่างอ้างข้อเท็จจริงที่แตกต่างกันไป

(หมายเหตุ - สำหรับในเรื่องนี้ ทนายความบางท่านเห็นว่า สิ่งปลูกสร้างไม่เป็นส่วนควบเพราะได้ปลูกสร้างด้วยตกลงกับผู้เช่าแล้ว แม้ข้อตกลงดังกล่าวไม่มีสัญญาหรือทำกันไว้เป็นหลักฐานก็ถือว่าสัญญาเกิดขึ้นแล้วเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ ซึ่งผมพยายามค้นหาคำพิพากษาศาลฎีกาเพื่อนำมาสนับสนุนข้ออ้างนี้อยู่ครับ จะนำมาเสนอเพิ่มเติมต่อไปครับ)

มาตรา 144   ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่าส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือ สภาพไป
 

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา 146   ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้ สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

 

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ วันที่ตอบ 2011-11-03 14:38:46


ความเห็นที่ 2 (2231241)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1773/2519

          เรือนปลูกในที่ดินของผู้อื่น โดยเจ้าของที่ดินยินยอมให้ปลูกอยู่อาศัย ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินไม่เป็นเจ้าของเรือน เจ้าหนี้ของเจ้าของเรือนยึดเรือนบังคับคดีได้
________________________________
 
( ไพโรจน์ ไวกาสี - รื่น วิไลชนม์ - ประเสริฐ วราภรณ์ )

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ วันที่ตอบ 2011-11-11 12:52:55


ความเห็นที่ 3 (2231243)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2208/2519
 

          ผู้ร้องปลูกเรือนพิพาทในที่ดินของมารดาโดยได้รับความยินยอมของมารดาให้ปลูก เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนซึ่งผู้ร้องมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกทำลงไว้ จึงไม่กลายเป็นส่วนควบ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109
________________________________

( สุมิตร ฟักทองพรรณ - ถนัด ลีลากุล - ภิญโญ ธีรนิติ )

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ วันที่ตอบ 2011-11-11 12:55:05


ความเห็นที่ 4 (2231247)

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1886/2541
 
          บ้านพิพาทเป็นบ้านที่ผู้ร้องกับนาง ห. ร่วมกันปลูกเป็นเรือนหอบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยได้รับอนุญาตจาก จำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146(มาตรา 109 เดิม)จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดจำนองไว้กับโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์ ผู้ร้องมีกรรมสิทธิ์รวมในบ้านพิพาท จึงสามารถใช้สิทธิอันเกิดจากกรรมสิทธิ์ครอบไปถึงบ้านพิพาททั้งหมดเพื่อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ปล่อยบ้านพิพาทที่โจทก์นำยึดได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359แม้เจ้าของรวมคนอื่นจะมิได้ร่วมดำเนินการดังกล่าวก็ตาม
________________________________

          คดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 39,601 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรับผิดไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกของนายเส็ง เสียมทองหรือเตี๋ยมทอง ที่ตกทอดได้แก่จำเลยดังกล่าวและให้จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ค้ำประกันร่วมรับผิดในหนี้ดังกล่าวเป็นเงิน 50,000 บาทพร้อมดอกเบี้ย หากไม่ชำระหนี้ให้บังคับทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์ หากชำระหนี้ได้ไม่ครบให้ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยที่ 1 ออกขายทอดตลาดนำเงินชำระหนี้โจทก์จนครบ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระหนี้ตามตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรับผิดไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกของนายเส็งที่ตกทอดให้แก่จำเลยดังกล่าว ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 รับผิดตามสัญญาค้ำประกันเป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย และให้รับผิดตามสัญญาจำนอง แต่ทั้งนี้จำเลยที่ 1 รับผิดตามสัญญาค้ำประกันและสัญญาจำนองที่ดินเป็นเงินไม่เกิน 770,136.71 บาท พร้อมดอกเบี้ย หากจำเลยที่ 1 ไม่ชำระหรือชำระไม่ครบให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์ หากชำระหนี้ได้ไม่ครบให้ยึดทรัพย์อื่นของจำเลยที่ 1 ออกขายทอดตลาดนำเงินชำระหนี้โจทก์จนครบ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น แต่จำเลยทั้งสองไม่ชำระ โจทก์จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำนองเฉพาะสิ่งปลูกสร้างคือ บ้านเลขที่ 14/2 หมู่ 4ตำบลบางขันแตก อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงครามเจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาไว้ขณะยึดเป็นเงิน 400,000บาท เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์

          ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า บ้านเลขที่ 14/2 หมู่ที่ 4ตำบลบางขันแตก อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงครามที่โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องมิใช่ของจำเลยที่ 1 ขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึด

          โจทก์ให้การว่า บ้านที่ยึดเป็นส่วนควบของที่ดินซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 ผู้ร้องไม่ได้คัดค้านและไม่ได้แสดงหลักฐานใดว่าทรัพย์ที่ยึดเป็นของผู้ร้อง ขอให้ยกคำร้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดบ้านเลขที่ 14/2หมู่ที่ 4 ตำบลบางขันแตก อำเภอเมืองสมุทรสงครามจังหวัดสมุทรสงคราม แก่ผู้ร้อง

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว โจทก์ฎีกาข้อแรกว่าบ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6003 ตำบลบางขันแตกอำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม จึงเป็นของจำเลยที่ 1ผู้ร้องไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขัดทรัพย์ข้อนี้ผู้ร้องเบิกความเป็นพยานว่า ก่อนจดทะเบียนสมรสได้ปลูกบ้านพิพาทร่วมกับนางหงษ์ โดยผู้ร้องออกเงินจำนวน 20,000 บาท นางหงษ์ออกเงินจำนวน 50,000 บาท ในการจดทะเบียนสมรสปลัดอำเภอชื่อสำราญเป็นคนไปจดทะเบียนให้ที่บ้านมีการบันทึกไว้ด้านหลังทะเบียนสมรสเอกสารหมาย ร.1 ผู้ร้องปลูกบ้านพิพาทเพื่อเป็นเรือนหอ ได้ขอเลขที่บ้านปรากฏตามเอกสารหมาย ร.2 นางหงษ์ เสียมทองภริยาผู้ร้องเบิกความเป็นพยานผู้ร้องว่า ในการปลูกเรือนหอพยานเป็นผู้ออกไม้ ส่วนผู้ร้องเป็นผู้ออกค่าแรง ผู้ร้องเป็นผู้ขอเลขที่บ้าน นายแสวง สำลี ซึ่งเคยเป็นผู้ใหญ่บ้านหมู่ 4 ตำบลบางขันแตก และนายเสวก สุดสนิท กำนันตำบลบางขันแตกเบิกความเป็นพยานผู้ร้องทำนองเดียวกันว่าหลังจากหมั้นกันแล้วนางหงษ์ได้นำไม้มาปลูกเป็นเรือนหอในที่ดินของจำเลยที่ 1 และนายแสวงยังเบิกความยืนยันว่าผู้ร้องออกค่าวัสดุก่อสร้าง นางกนกพร สุกรสมิตร ปลัดอำเภอเมืองสมุทรสงครามเบิกความเป็นพยานโจทก์ว่าเอกสารหมาย ร.1 เป็นทะเบียนสมรสระหว่างผู้ร้องกับนางสาวหงษ์ แซ่ลี้ ด้านหลังเอกสารมีการบันทึกทรัพย์สินระบุว่าผู้ร้องได้ออกเงินสมทบในการปลูกสร้างบ้าน20,000 บาท และเบิกความตอบทนายผู้ร้องถามค้านว่าการจดทะเบียนสมรสระหว่างผู้ร้องกับนางสาวหงษ์เป็นการจดทะเบียนสมรสนอกที่ว่าการอำเภอ เห็นว่าคำเบิกความของผู้ร้องสอดคล้องกับคำเบิกความของพยานผู้ร้องปากอื่นและสอดคล้องกับบันทึกด้านหลังทะเบียนสมรสเอกสารหมาย ร.1 พยานผู้ร้องจึงมีน้ำหนักน่าเชื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า บ้านพิพาทเป็นบ้านที่ผู้ร้องร่วมกับนางหงษ์ภริยาปลูกเป็นเรือนหอบนที่ดินของจำเลยที่ 1โดยได้รับอนุญาตจากจำเลยที่ 1 บ้านพิพาทจึงไม่กลายเป็นส่วนควบเพราะผู้ร้องได้รับอนุญาตจากจำเลยที่ 1 ให้ปลูกทำลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นและตรงกับมาตรา 146 ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนี้ ฉะนั้นบ้านพิพาทจึงไม่ใช่ทรัพย์ของจำเลยที่ 1ไม่มีสิทธินำไปจำนองโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธินำยึด ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นโจทก์ฎีกาต่อไปว่า ศาลล่างทั้งสองพิพากษาเกินคำขอ เพราะนางหงษ์เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งไม่ได้ยื่นคำร้องขอให้ปล่อยบ้านพิพาทด้วย เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในบ้านพิพาท จึงอาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1359 ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน"

          พิพากษายืน

( สถิตย์ ไพเราะ - บุญธรรม อยู่พุก - ชวลิต ศรีสง่า )

ป.พ.พ. มาตรา 1359
มาตรา 1359 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก แต่ในการเรียกร้องเอา ทรัพย์สินคืนนั้น ท่านว่าต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายนี้

 


 

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ วันที่ตอบ 2011-11-11 13:00:36



[1]


แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *
ผู้แสดงความคิดเห็น  *
อีเมล 
ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล
รหัสป้องกันสแปม *CAPTCHA Image





Copyright © 2011 All Rights Reserved.