ReadyPlanet.com

 หน้ารวมกระทู้ > สัญญาเช่า

สัญญาเช่า


สัญญาเช่าบ้านเดิม คุณพ่อเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้ให้เช่า กำหนดของสัญญาจะครบเร็วๆ นี้ และผู้เช่า (บริษัท) ประสงค์จะต่ออายุสัญญาเช่า อีก 3 ปี แต่เนื่องจากคุณพ่อป่วยหนัก แต่ท่านมีความประสงค์จะโอนบ้านหลังนี้ให้แก่บุตรเมื่อเสียชีวิต เรียนถามว่า การต่ออายุสัญญาเช่า ควรจะทำสัญญาระหว่างบุตร กับผู้เช่า หรือระหว่างคุณพ่อกับผู้ให้เช่าดีัคะ เพราะสัญญาครั้งนี้จะต่ออีก 3 ปี (ซึ่งคุณหมอบอกว่า คุณพ่อเป็นมะเร็ง คงมีอายุอยู่ไม่เกิน 3 เดือน) ขอคำแนะนะค่ะ อยากทราบ ผลของสัญญาเช่า กรณีคุณพ่อเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้ให้เช่า และ ผลของสัญญาเช่า กรณีบุตรเป็นผู้ให้เช่า ในเรื่องของกฎหมายแพ่งและกฎหมายเรื่องภาษีอากร เนื่องจากบุตรไม่มีรายได้ แต่หากต่อมามีรายได้จากค่าเช่า ถือเป็นรายได้จากทรัพย์มรดกหรือไม่ และจะต้องเสียภาษีอย่างไรคะ ขอบคุณค่ะสำหรับคำตอบ

ผู้ตั้งกระทู้ แอน :: วันที่ลงประกาศ 2009-03-24 16:08:48


[1]

ความเห็นที่ 1 (1918677)
ผู้เช่า ตาย ก่อนผู้ให้เช่า สัญญาตกไป ใช้บังคับไม่ได้ ผู้ให้เช่า ตาย ก่อนผู้เช่า สัญญาเช่าตกเป็น มรดกแก่ทายาท
ผู้แสดงความคิดเห็น สาระ***แน วันที่ตอบ 2009-03-25 05:18:23


ความเห็นที่ 2 (1919117)

สัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า (ถ้าผู้ให้เช่าระบุในคำฟ้องว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้เช่ายกข้อต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของ ไม่มีอำนาจฟ้องได้) แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่าจึงจะผูกพันเจ้าของทรัพย์สิน แม้จะได้จดทะเบียนการเช่าและผู้เช่าสุจริตก็ตาม


คำพิพากษาฎีกา 725/2543 ในเรื่องเช่าไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยให้การรับว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่พิพาทจากโจทก์จริง ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่า

ในกรณีของคุณการทำสัญญาเช่าระหว่างคุณ(ในฐานะผู้ให้เช่า) กับผู้เช่าเดิมสามารถทำได้ครับ

อยากจะแนะนำว่า ให้บิดาเจ้าของทรัพย์ทำหนังสือมอบอำนาจให้ทำสัญญาเช่าแทนบิดาจะดีกว่าครับ ถึงอย่างหากบิดาเสียชีวิตสัญญาเช่าก็ผูกพันจนกว่าจะครบสัญญาเช่นกัน

สำหรับเรื่อง--เงินได้พึงประเมินที่ต้องนำไปคำนวณเสียภาษีเงินได้นั้นก็ต้องดำเนินการไปตามความจริง เพราะเป็นหน้าที่ของประชาชนที่จะต้องเสียภาษีเงินได้ครับ

เมื่อบิดายังไม่เสียชีวิต เงินได้นี้ยังไม่เป็นมรดกครับ

ผู้แสดงความคิดเห็น ลีนนท์ วันที่ตอบ 2009-03-25 21:34:48


ความเห็นที่ 3 (1920203)

 

กฎหมายมิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1035/2547

 

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่จำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ทั้งจำเลยก็ยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทายาทของบ. จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าต่อโจทก์ เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้ 3 ปีสัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน

 

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 3060เนื้อที่ประมาณ 2 งานเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2539 โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินดังกล่าวเพื่อปลูกบ้านมีกำหนด 3 ปี ตกลงค่าเช่าปีละ 2,000 บาท ครบกำหนดในวันที่ 25 กุมภาพันธ์2542 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า โจทก์ได้รับความเสียหายเท่ากับค่าเช่าปีละ 2,000 บาท เมื่อนับแต่วันครบกำหนดถึงวันฟ้องเป็นเวลา1 ปี 1 เดือนเศษ โจทก์ขอคิดเพียง 2,166 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 52/1หมู่ที่ 1 ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม และขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์จังหวัดนครปฐม ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,166 บาท และค่าเสียหายในอัตราปีละ2,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์

จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์ไม่มีอำนาจทำหนังสือสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดิน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าจำนวนเดิมแก่โจทก์ โจทก์รับค่าเช่าโดยไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์มิได้บอกกล่าวหรือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงมีสิทธิที่จะครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อไปโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์ จังหวัดนครปฐม พร้อมรื้อถอนบ้านเลขที่ 52/1 หมู่ที่ 1ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม และขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,166 บาทและค่าเสียหายในอัตราปีละ2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนบ้านและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์

จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2539 โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์ จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ประมาณ 2 งาน โดยจำเลยปลูกสร้างบ้านเลขที่ 52/1 หมู่ที่ 1 ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม ในที่ดินมีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2539 ถึงวันที่ 25กุมภาพันธ์ 2542 ตกลงค่าเช่าปีละ 2,000 บาท ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2และหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ โจทก์มีนางสาวรัชนีย์ภรณ์ทับทิมทอง ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ นายไพศาล บุญพรม ผู้ใหญ่บ้าน หมู่ที่ 1 ซึ่งที่ดินที่ให้เช่าอยู่ในเขตรับผิดชอบ และนายมุย แพงพันธ์ ซึ่งมีบ้านอยู่ติดกับบ้านของจำเลยที่ปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าเป็นพยานเบิกความสอดคล้องต้องกันว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3060มีเนื้อที่ 19 ไร่ 80 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 มีชื่อนายบัว บุดดาบิดาโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่นกว่า 50 คน โดยที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ซึ่งบิดาโจทก์ครอบครองเป็นเจ้าของ เมื่อบิดาโจทก์ถึงแก่ความตายโจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา และให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย ซึ่งจากทางนำสืบของโจทก์เจือสมกับคำเบิกความของจำเลยและนายเสกสรรค์แสงพร บุตรจำเลยที่ตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ยอมรับว่า ขณะทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 นั้น จำเลยและบุตรได้สอบถามโจทก์และบุคคลที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินที่เช่าแล้ว ต่างยืนยันว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โดยโจทก์ได้รับมรดกมาจากนายบัวบิดาโจทก์ เห็นว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าเพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกันแม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ อีกทั้งจำเลยก็ยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทายาทของนายบัว จำเลยจึงต้องผูกพันตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ต่อโจทก์ สัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่ดินเช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์5,900 บาท โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไปส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราค่าเช่าที่จำเลยกล่าวอ้างว่าชำระแก่โจทก์ 5,900 บาท ก็แตกต่างจากอัตราค่าเช่าที่นายเสกสรรค์ แสงพร บุตรจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระ 2,000 บาท และตนชำระแก่โจทก์ 4,000 บาท ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟังและไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกันใหม่ตามที่จำเลยต่อสู้จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

( สดศรี สัตยธรรม - จำรูญ แสนภักดี - สุมิตร สุภาดุลย์ )

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp

 

ผู้แสดงความคิดเห็น ลีนนท์ วันที่ตอบ 2009-03-28 13:03:42



[1]


แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *
ผู้แสดงความคิดเห็น  *
อีเมล 
ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล
รหัสป้องกันสแปม *CAPTCHA Image





Copyright © 2011 All Rights Reserved.