| ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน -ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258 -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (1) @leenont (2) @peesirilaw (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์ -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน (การที่จำเลยอยู่ในตึกพิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของตึก แม้โจทก์เป็นผู้เช่ารายใหม่ จำเลยไม่ได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์เนื่องจากโจทก์กับจำเลยต่างไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากตึกพิพาทโดยลำพังได้)
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2504/2551
แม้โจทก์จะมีสิทธิใช้สอยตึกพิพาทในฐานะเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ก็ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกพิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน ที่จำเลยและบริวารอยู่ในตึกพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของ จ. ไม่ได้อาศัยสิทธิของโจทก์ การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกพิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นการละเมิดต่อเจ้าของตึกหาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ จำเลยจึงไม่ได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์เนื่องจากโจทก์กับจำเลยต่างไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากตึกพิพาทโดยลำพังได้
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายตั้งแต่วันบอกกล่าวถึงวันฟ้องเป็นเงิน 2,200 บาท แก่โจทก์ และเดือนละ 550 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกพิพาท
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกพิพาทเลขที่ 354 ถนนพานิช ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 2,200 บาท แก่โจทก์ และเดือนละ 550 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกพิพาทกับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์
จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โจทก์ฟ้องว่านางจิตรามารดาของโจทก์เช่าตึกพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และนางจิตราอนุญาตให้จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ในตึกพิพาท ต่อมานางจิตราโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ โจทก์มีฐานะเป็นผู้เช่าตึกพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในตึกพิพาทอีกต่อไป จึงขอให้ออกจากตึกพิพาทแต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เห็นว่า แม้โจทก์จะมีสิทธิใช้สอยตึกพิพาทในฐานะเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ก็ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกพิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน ที่จำเลยและบริวารอยู่ในตึกพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของนางจิตรา ไม่ได้อาศัยสิทธิของโจทก์ การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกพิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของตึกหาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ จำเลยจึงไม่ได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์เนื่องจากโจทก์กับจำเลยต่างไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากตึกพิพาทโดยลำพังได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
พิพากษายืน ผู้เช่ายังไม่ได้รับมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่า-ผู้เช่าไม่อาจเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า ในขณะทำสัญญาเช่ามีบุคคลภายนอกรบกวนขัดสิทธิอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ก่อนผู้เช่า ทำให้ผู้เช่าไม่อาจเข้าไปใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อผู้เช่ายังไม่ได้เข้าไปครอบครองหรือรับมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจึงยังไม่ได้ถูกโต้แย้งสิทธิ แต่บุคคลภายนอกนั้นโต้แย้งสิทธิของผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้เช่าจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกนั้น ทางแก้ของผู้เช่าในเรื่องนี้ก็โดยผู้เช่าต้องขอให้ศาลหมายเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมในคดีฟ้องขับไล่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2994/2554 โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง โจทก์ในฐานะผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ถูกจำเลยรอนสิทธิชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้ง มิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง และคงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท มาตรา 549 การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์เป็นเพียงตัวแทนผู้รับมอบอำนาจจากกลุ่มผู้เช่าเดิมจำนวน 138 รายรวมทั้งจำเลยด้วยให้ดำเนินการติดต่อกับกรมธนารักษ์เพื่อพัฒนาและก่อสร้างอาคารในที่ราชพัสดุที่กลุ่มผู้เช่าเดิมดังกล่าวเช่าอยู่กับกรมธนารักษ์ แต่โจทก์กลับมาฟ้องจำเลยในนามตนเอง โดยอ้างสิทธิที่โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังโดยโจทก์ไม่มีหนังสือมอบอำนาจจากกลุ่มผู้เช่าเดิมให้ฟ้องคดีนี้ โจทก์ใช้กลฉ้อฉลร่วมกับข้าราชการกรมธนารักษ์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังโดยไม่มีอำนาจ สัญญาดังกล่าวไม่ชอบเนื่องจากขณะอธิบดีกรมธนารักษ์ลงนามมอบอำนาจให้นายยืนยงทำการแทน อธิบดีกรมธนารักษ์ถูกสั่งย้ายไปดำรงตำแหน่งราชการส่วนอื่นแล้ว อาคารที่จำเลยอยู่อาศัยมิได้อยู่ในแบบที่โจทก์ขออนุญาตก่อสร้าง โจทก์จึงไม่อาจอาศัยสัญญาดังกล่าวมาฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยเป็นผู้เช่าเดิมและยังอยู่ในที่ดินโดยชอบ จำเลยบอกเลิกสัญญาตัวแทนต่อโจทก์แล้ว ดังนั้น สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังจึงไม่ผูกพันจำเลย ขอให้ยกฟ้องและมีคำพิพากษาให้สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเป็นโมฆะให้โจทก์กับพวกรื้อถอนขนย้ายออกจากบ้านที่พิพาท และห้ามยุ่งเกี่ยวในบริเวณที่ดินที่จำเลยครอบครอง ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกกรมธนารักษ์เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต โจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเป็นสัญญาที่โจทก์ร่วมทำกับโจทก์ในฐานะส่วนตัวโจทก์เอง โจทก์ร่วมมีหน้าที่ดูแลปกครองบำรุงรักษาใช้และจัดหาผลประโยชน์ในที่ราชพัสดุตามกฎหมายจึงมีอำนาจทำสัญญากับโจทก์และมิได้ทำสัญญาโดยกลฉ้อฉล โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาท ขณะอธิบดีกรมธนารักษ์มอบอำนาจให้นายยืนยง ทำการแทนขณะทำสัญญากับโจทก์ อธิบดีกรมธนารักษ์ยังคงดำรงตำแหน่งอยู่มิได้ถูกย้ายไปที่ใด หนังสือฉบับลงวันที่ 13 มกราคม 2540 ที่โจทก์ร่วมมีไปถึงโจทก์ก็เพียงเพื่อแจ้งให้โจทก์ในฐานะผู้ได้รับสิทธิปลูกสร้างอาคารในที่ราชพัสดุทราบอันเป็นการเตรียมการในการดำเนินการก่อสร้างอาคารให้ถูกต้องตามขั้นตอนและรวดเร็ว ส่วนที่พักอาศัยของจำเลยไม่ได้อยู่ในแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตในวันที่ 13 มกราคม 2540 นั้น เป็นเพียงการขออนุญาตก่อสร้างเป็นบางส่วนไปก่อน ต่อมาภายหลังจึงจะไปขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มเติมจนครบตามสัญญาและรวมถึงบริเวณที่พักอาศัยของจำเลยด้วย ดังนั้น เมื่อการเช่าของจำเลยสิ้นสุดลง จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ราชพัสดุต่อไป ส่วนสัญญาที่โจทก์ร่วมกับโจทก์ทำขึ้นมีผลสมบูรณ์ก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งและขับไล่จำเลยและบริวารกับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างขนย้ายทรัพย์สินบริวารออกไปจากที่ราชพัสดุ ระหว่างพิจารณาศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รวมการพิจารณาคดีนี้เข้ากับคดีหมายเลขดำที่ 13171/2542 ของศาลชั้นต้น ตามรายงานฉบับลงวันที่ 16 มีนาคม 2543 ต่อมาวันที่ 9 พฤศจิกายน 2544 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แยกคดีนี้ออกพิจารณาต่างหาก ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2544 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ราชพัสดุโฉนดเลขที่ 760 แขวงสีกัน (ที่ถูก ตำบลดอนเมือง) เขตดอนเมือง (ที่ถูก อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานครโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนแทนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น และให้จำเลยส่งมอบที่ดินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์และโจทก์ร่วม โดยกำหนดค่าทนายความให้โจทก์และโจทก์ร่วมฝ่ายละ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ โจทก์ร่วมฎีกา พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ โจทก์ผู้เช่าไม่อาจเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า เพราะมีจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรบกวนขัดสิทธิอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ก่อนตน การกระทำของจำเลยเช่นว่านั้นย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่า มิได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าเพราะโจทก์ยังมิได้มีสิทธิอย่างใดในตัวทรัพย์สินที่เช่าเลย อย่างไรก็ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 จึงบัญญัติให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ทั้งนี้ก็เพื่อให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ามีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าบุคคลภายนอกจะได้เป็นฝ่ายขอให้เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาในคดีแล้วก็ตาม การที่โจทก์มิได้ขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาในคดีเช่นนี้ จึงมีผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ทั้งไม่มีเหตุผลที่จะให้ถือว่าศาลนั้นเห็นสมควร หรือศาลเห็นจำเป็นที่จะเรียกจำเลยเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมแล้วได้ |
