| ซื้อขายที่ดินห้ามโอนเป็นโมฆะเรียกเงินคืนไม่ได้ -ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258 -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (1) @leenont (2) @peesirilaw (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์ -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE
ซื้อขายที่ดินห้ามโอนเป็นโมฆะเรียกเงินคืนไม่ได้ โจทก์รู้ดีว่าที่ดินซื้อขายมีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยังทำสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งต้องห้ามโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ แม้ได้ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท ก็เป็นการชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ว่าด้วยลาภมิควรได้ หาอาจจะเรียกร้องคืนเงินมัดจำได้ไม่ โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551 โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เป็นโมฆะ และให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยจำนวน 426,416 บาท กับดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 400,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2543 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งในชั้นฎีการับฟังได้ว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 7862 ตำบลทุ่งนนทรี อำเภอเขาสมิง จังหวัดตราด ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี นับแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2536 เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยและโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินในราคา 1,000,000 บาท โจทก์ได้วางมัดจำในวันทำสัญญา 400,000 บาท และโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือ 600,000 บาท ให้เสร็จสิ้นในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 12 พฤศจิกายน 2542 จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) จำเลยจะให้โจทก์เข้าครอบครองในวันโอนกรรมสิทธิ์แต่เมื่อถึงกำหนดวันที่ 12 พฤศจิกายน 2542 จำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวได้เนื่องจากมีข้อกำหนดห้ามโอน คดีมีปัญหาในชั้นฎีกาว่า จำเลยต้องคืนเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยตามฟ้องหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว โจทก์มีตัวโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยมิได้นำโฉนดที่ดินมาให้โจทก์ดูโดยอ้างว่าอยู่ที่ธนาคาร และจำเลยก็มิได้แจ้งว่าโฉนดของจำเลยอยู่ในบังคับห้ามโอนโดยโจทก์มีนายบุญชู บูรณะพงศ์ ผู้ร่างสัญญาจะซื้อขายเป็นพยานเบิกความยืนยันว่าโจทก์ไม่ทราบถึงข้อห้ามโอนนั้นเนื่องจากสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทที่จำเลยนำมามอบให้พยานใช้ร่างสัญญานั้นถ่ายเอกสารมาเพียงด้านหน้าด้านเดียว ทำให้ไม่เห็นข้อความว่า “ห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2536” ซึ่งอยู่ด้านหลังก็ตาม แต่นายบุญชู ผู้ใหญ่บ้านหมู่ที่ 5 ตำบลทุ่งนนทรี ซึ่งเป็นท้องที่ที่ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ทราบดีว่า ที่ดินในท้องที่ดังกล่าวมีที่ห้ามโอนภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งรวมทั้งที่ดินของนายบุญชูที่อยู่ตรงข้ามกับที่ดินพิพาทด้วย และแม้ว่านายบุญชูเบิกความว่า ที่ดินในท้องที่ที่นายบุญชูปกครองนั้นเป็นที่ดินที่ไม่ห้ามโอนถึงร้อยละ 90 ก็ตาม ก็มิใช่ข้อบ่งชี้ว่าที่ดินพิพาทมิใช่ที่ดินที่ห้ามโอน นายบุญชูอ้างว่าเคยทำสัญญาซื้อขายมาเกือบ 10 ราย ย่อมมีประสบการณ์ในการทำสัญญาดีก็ต้องสอบถามเรื่องข้อห้ามโอนให้แน่ชัด เพื่อป้องกันมิให้โจทก์ซึ่งต้องวางมัดจำเป็นเงินจำนวนสูงถึง 400,000 บาท ต้องเสียหาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำเนาโฉนดที่ดินด้านหน้านั้นไม่ได้ระบุให้เห็นว่า ในขณะทำสัญญาจะซื้อขายใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง และที่ดินดังกล่าวนี้มีภาระผูกพันหรือไม่ เพียงไร ซึ่งอาจเป็นเหตุให้โจทก์ผู้จะซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวหรือได้กรรมสิทธิ์โดยมีเงื่อนไข จึงมีความจำเป็นที่นายบุญชูต้องตรวจสอบข้อห้ามโอนเสียก่อนจะทำสัญญา ไม่น่าเชื่อว่านายบุญชูซึ่งมิใช่พยานคนกลางไม่มีส่วนได้เสียดังที่โจทก์ฎีกา เนื่องจากแสดงออกโดยชัดแจ้งว่าเป็นพรรคพวกโจทก์ ถึงขึ้นเบิกความว่า ถ้าทราบว่าโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทในอีก 10 ปี นับแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2536 หรืออีก 4 ปี นับแต่วันชำระราคาที่เหลือครบถ้วนตนจะไม่ทำสัญญาจะซื้อขาย จะมองข้ามสาระสำคัญในการตรวจสอบข้อห้ามโอนนี้ไป นอกจากนี้ที่ดินของโจทก์ของสามีโจทก์ และนายปัญญาบุตรชายโจทก์ซึ่งอยู่ห่างออกไปประมาณ 1 กิโลเมตรก็ตกอยู่ภายใต้เงื่อนไขห้ามโอนภายใน 10 ปีด้วย โจทก์ยิ่งต้องให้ความสนใจในเรื่องห้ามโอนเป็นพิเศษ แต่โจทก์กลับไม่ใส่ใจ และโจทก์ก็เบิกความยอมรับว่า ทราบข้อห้ามโอนก่อนวันนัดทำสัญญาจะซื้อขายว่าไม่อาจโอนได้ภายใน 10 ปี โจทก์ก็มิได้บอกเลิกสัญญา โจทก์เพียงแต่ขอลดราคาลงมาเท่านั้น ข้อนำสืบของโจทก์ว่า โจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าที่ดินพิพาทห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2536 จึงมีพิรุธ ทั้งข้อเท็จจริงเรื่องจำเลยถ่ายสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทให้เฉพาะด้านหน้าไม่มีข้อความห้ามโอนนั้นก็คงมีแต่นายบุญชูเท่านั้นที่ยกขึ้นอ้างโจทก์ไม่ได้ยืนยันข้ออ้างนี้ในทางตรงกันข้ามนางสาวนภัสวรรณพยานจำเลยญาติเกี่ยวดองกับโจทก์ โดยเป็นลูกพี่ลูกน้องกับภริยาบุตรชายโจทก์ ซึ่งได้ไปที่ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตรสาขาแสงตุ้ง กับจำเลย เพื่อไปขอถ่ายสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทที่จำเลยนำไปจำนองกับธนาคารเพื่อนำมามอบให้โจทก์ได้เบิกความยืนยันว่า สำเนาโฉนดที่ดินพิพาทที่ตนได้ถ่ายเอกสารและมอบให้โจทก์นั้นมีข้อความทั้งด้านหน้าและด้านหลัง รวมทั้งมีข้อความห้ามโอนอยู่ด้วย ประกอบกับโจทก์ก็มิได้เบิกความว่า เหตุใดโจทก์จึงทราบก่อนวันนัดชำระเงินมัดจำ 400,000 บาท ว่าที่ดินพิพาทนี้ห้ามโอน กรณีเชื่อได้ว่าโจทก์ทราบข้อความห้ามโอนจากสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทซึ่งมีด้านหลังด้วย ที่จำเลยให้นางสาวนภัสวรรณนำไปมอบให้โจทก์ดังกล่าว ซึ่งแม้บ้านของนางสาวนภัสวรรณอยู่ไกลจากบ้านจำเลยมากกว่าบ้านโจทก์ดังที่โจทก์ฎีกา ก็มิใช่ข้อสาระสำคัญที่แสดงว่านางสาวนภัสวรรณไม่ได้นำสำเนาโฉนดที่ดินพิพาททั้งด้านหน้าและด้านหลังไปมอบให้โจทก์ตามคำสั่งของจำเลยดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้นที่นายบุญชูและนายสว่างหลานโจทก์เบิกความสอดคล้องต้องกันว่า สำเนาโฉนดที่ดินพิพาทที่โจทก์รับมอบมามีแต่ด้านหน้าไม่มีด้านหลังที่มีข้อความห้ามโอนด้านหลังดังที่โจทก์ฎีกานั้น ไม่มีน้ำหนักให้รับฟังนอกจากนี้โจทก์ก็เบิกความรับว่า เมื่อโจทก์ต่อรองราคาไม่ได้ โจทก์จึงนัดให้จำเลยพบที่สำนักงานทนายความของโจทก์ ทนายความก็ไกล่เกลี่ยจนโจทก์ยินยอมจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแทนทำสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งโจทก์ทราบดีว่าสามารถทำได้ และจำเลยก็เคยนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แล้วแต่นางสาวณิชมนหลานโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อร่วมกับโจทก์ไม่ยินยอม จึงมิได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแทนการซื้อขายย่อมแสดงให้เห็นถึงความไม่ใส่ใจของโจทก์ในเรื่องห้ามโอน พยานหลักฐานจำเลยที่นำสืบมามีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ เชื่อได้ว่าโจทก์ นายบุญชูและนายสว่างทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ก็เนื่องจากโจทก์สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ การที่โจทก์ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 บัญญัติว่าบุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น” พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ มาตรา 150 การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนการนั้นเป็นโมฆะ มาตรา 411 บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ การเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย, เรียกร้องทรัพย์คืนไม่ได้ สัญญาหมั้นที่เป็นโมฆะเพราะชายและหญิงอายุยังไม่ครบ 17 ปีบริบูรณ์ ถือว่าเสียเปล่าเสมือนไม่มีสัญญาหมั้นเกิดขึ้นเลย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายคงอยู่ในฐานะเดิมเหมือนอย่างเช่น มิได้เข้าทำสัญญาหมั้นและเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะกล่าวอ้างความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมได้ มาตรา 172 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้ และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ |
