-ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ

     โทร.085-9604258

   -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์   

   (1) @leenont 

   (2) @peesirilaw  

   (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์

  -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE

ครอบครองปรปักษ์ภายหลังสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ

ทำสัญญาเช่าตึกแถวครบกำหนดการเช่าแล้วยังอยู่ต่อโดยไม่จ่ายค่าเช่า การครอบครองตึกแถวที่เช่าหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเกิน 10 ปี ผู้เช่าสามารถฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้เช่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่?  คำตอบในเรื่องนี้ คือผู้เช่าตึกแถวได้เข้าครอบครองตึกที่เช่าตามสัญญาเช่าเป็นการครอบครองแทนผู้ให้เช่า เมื่อผู้เช่าไม่ต้องการครอบครองตึกที่เช่าแทนผู้ให้เช่าหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ ผู้เช่าก็ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือว่าต่อไปนี้ผู้เช่าไม่ต้องการครอบครองตึกแทนเจ้าของอีกต่อไป แม้ผู้เช่าจะครอบครองตึกที่เช่าภายหลังสัญญาเช่าต่อมาอีกเกิน 10 ปี ก็ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ต่อสู้เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  10255/2551

 จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจาก ฮ. การที่จำเลยครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่และไม่ชำระค่าเช่า ถือไม่ได้ว่าจำเลยได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือจากยึดถือแทนเป็นยึดถือเพื่อตน จำเลยจึงเป็นผู้ยึดถือทรัพย์สินในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง จำเลยจะต้องบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนอีกต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้บอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่มีเจตนายึดถือแทนอีกต่อไป จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยไม่สุจริตและไม่มีค่าตอบแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หรือไม่ เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง

     การได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 157 (เดิม) เป็นคนละเรื่องกับความรับผิดของคู่ความฝ่ายแพ้คดีที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา 161 (เดิม) ดังนั้น แม้จำเลยจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายแพ้คดี ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองได้

โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 41803 ตำบลบางพลัด อำเภอบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนเป็นเงินจำนวน 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง และค่าเสียหายอีกเดือนละ 4,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง

     จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 41803 ตำบลบางพลัด อำเภอบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เฉพาะในส่วนที่ปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 285 เนื้อที่ 10 ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ห้ามโจทก์ทั้งสองกับบริการเข้าเกี่ยวข้อง และมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อยเพื่อแก้ชื่อทางทะเบียนโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

          โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

     ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 41803 ตำบลบางพลัด อำเภอบางกอกน้อย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และตึกแถวพิพาทเลขที่ 285 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 79 แขวงบางพลัด เขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนเป็นเงินจำนวน 20,100 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าเช่าจำนวน 1,500 บาท ที่ครบกำหนดในแต่ละงวดเดือนนับแต่วันที่ 12 มกราคม 2541 จนถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 6 สิงหาคม 2542) กับค่าเช่าอีกเดือนละ 1,500 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ทั้งสอง ค่าสินไหมทดแทนและดอกเบี้ยรวมกันถึงวันฟ้องต้องไม่เกิน 40,000 บาท ตามที่โจทก์ทั้งสองขอ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย

          จำเลยอุทธรณ์โดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งให้เป็นพับ และให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง

          จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

    ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากนายเฮ่งคุง การที่จำเลยครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนด โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่และไม่ชำระค่าเช่า ถือไม่ได้ว่าจำเลยเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือจากยึดถือแทนเป็นยึดถือเพื่อตน จำเลยจึงเป็นผู้ยึดถือทรัพย์สินในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง จำเลยจะต้องบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนอีกต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 การที่จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนด และไม่มีการทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โดยทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่า จำเลยได้บอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินและตึกแถวพิพาทแทนอีกต่อไป ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยไม่สุจริตและไม่มีค่าตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง

          ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการสุดท้ายมีว่า การที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องรับผิดชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองทั้งที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถานั้นชอบหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองนั้น เห็นว่า การได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาโดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินกระบวนพิจารณาในศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 157 (เดิม) นั้น เป็นคนละเรื่องกับความรับผิดของคู่ความฝ่ายแพ้คดีที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161 (เดิม) ดังนั้น แม้จำเลยจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายที่แพ้คดี ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

          พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 3,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง.

มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบ ครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก