เหตุตามกฎหมายทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป -ปรึกษากฎหมาย นายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258 -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ (1) @leenont (2) @peesirilaw (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์ -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE
เหตุตามกฎหมายทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตกลงกันว่าให้ใช้ถนนเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้นิติกรรมหรือสัญญาที่ตกลงกันเป็นโมฆะไม่ แต่ยังมีผลผูกพันใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ์ขึ้นแล้ว เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่ดินของแปลงของผู้ขายย่อมตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมของที่ดินแปลงของผู้ซื้อ ภาระจำยอมจะสิ้นไปด้วยเหตุตามกฎหมายคือภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี การที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นนอกจากนี้จึงไม่ใช่เหตุตามกฎหมายที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6208/2545 สัญญาที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภาระจำยอมใช้ถนนเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์และการที่จำเลยตกลงจะจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อสัญญาดังกล่าวเมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้นแล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1397 กล่าวคือ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ข้อที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวมิใช่เหตุที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ หากจำเลยไม่ยินยอม ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เมื่อวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 กับโจทก์ เพื่อจัดสรรขายจริง แต่จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้เส้นทางผ่านที่ดินของจำเลยเข้าออกสู่ทางสาธารณะจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ของโจทก์ซึ่งอยู่ด้านหลังของที่ดินของจำเลยที่ได้ซื้อจากโจทก์เพียงระยะเวลาที่โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะไม่นำที่ดินของโจทก์ไปประกอบธุรกิจในเชิงพาณิชย์ และโจทก์จะต้องใช้ถนนของจำเลยด้วยความระมัดระวังไม่ให้เกิดความเสียหาย หากเกิดความเสียหายโจทก์ต้องซ่อมแซมให้ดีดังเดิมด้วยทุนทรัพย์ของโจทก์เอง โดยจำเลยจะทำประตูปิดกั้นที่ดินในส่วนที่ติดต่อกันระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่ให้บุคคลอื่นใช้ เว้นแต่โจทก์ หากโจทก์ผิดข้อตกลงก็ยินยอมให้ยกเลิกการใช้ภาระจำยอมที่ดินของจำเลย จำเลยจึงตกลงทำบันทึกยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของจำเลยส่วนที่เป็นถนนให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต่อมาเมื่อจำเลยจัดสรรที่ดินพร้อมทั้งทำถนนเสร็จ ปรากฏว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวัง ก่อให้เกิดความเสียหาย จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ดำเนินการให้เรียบร้อย แต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ใช้ราคาที่ดินของจำเลยที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาจนกว่าจะยกเลิกภาระจำยอม และให้โจทก์ทำประตูปิดกั้นระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยโดยต่างถือกุญแจไว้คนละดอก โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงการจดทะเบียนและใช้ภาระจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยปราศจากเงื่อนไขและเงื่อนเวลา โจทก์จึงไม่จำต้องใช้ราคาค่าที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 19846 และ 19847 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ โดยอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 20036 ตำบลลวงเหนือ อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ หากจำเลยไม่ทำการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ โจทก์ฎีกา พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ทางภาระจำยอมเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์มีผลอย่างไร? โจทก์ใช้ทางผ่านไปตามที่ดินของจำเลยมาเกิน 10 ปีแล้ว ที่ดินส่วนที่เป็นทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอม แม้ว่าการได้ภาระจำยอมแล้วไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องก็ไม่เสียสิทธิ การที่เจ้าของที่ดินเดิมขายให้บุคคลภายนอกไปและบุคคลภายนอกผู้ซื้อได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วก็ตาม เพราะภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี(เจ้าของกรรมสิทธิทางภาระจำยอม) ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของกรรมสิทธิและเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินแปลงอื่น(อันเป็นสามยทรัพย์) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนตัวบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็ไม่เป็นข้อสำคัญ จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่
|