ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


 



การครอบครองปรปักษ์กับการนับเวลาการครอบครองต่อเนื่องต่อจากเจ้าของเดิม

 สำนักงานทนายความ

-ปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th 

-ปรึกษากฎหมายผ่านไลน์  ไอดีไลน์  ID line  :      leenont

            
นับเวลาการครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องจากผู้โอน


ผู้ขายครอบครองที่ดินมีโฉนดของผู้อื่นโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แล้วขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อโดยส่งมอบการครอบครอง เป็นการโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ผู้ซื้อจึงนับระยะเวลาที่ผู้ขายครอบครองมา 5 ปี รวมกับเวลาที่ตนครอบครองมาอีก 6 ปีได้ รวมเป็นระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ 11 ปี ผู้ซื้อจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตามมาตรา 1382

การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 "ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเยียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรพัย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"

มาตรา 1382 "บุคคลใดครอบครองทรัพย็สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"

มาตรา 1300 " ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบีนนไม่ได้

มาตรา 1385 "ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนันรวมเช่นนั้น และ ถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้"

คำถาม นายเอกครอบครองที่ดินมีโฉนดของนายตรี โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา 5 ปี แล้วนายเอก ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโทโดยการส่งมอบการครอบครองนายโทครอบครองที่ดินดังกล่าวต่อมาอีก 6 ปี ต่อมาในวันที่ 15 มกราคม 2549 นายโทยื่นคำร้องขอให้ศาลแพ่งมีคำสั่งว่า นายโทมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ศาลประกาศและนัดไต่สวนวันที่ 15 มีนาคม 2549 นายตรีเจ้าของโฉนดไม่ทราบจึงไม่ได้มาศาล ถึงวันที่นัดไม่มีผูใดคัดค้าน ศาลมีคำสั่งว่า นายเอกครอบครองที่ดินมา 5 ปี นายโทครอบครองต่อมาอีก 6 ปี นายโทจึงได้กรรมสิทธ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์

คำถามว่า คำสั่งศาลที่ว่า นายเอกครอบครองที่ดินมา 5 ปี นายโทครอบครองต่อมาอีก 6 ปี นายโทจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบคองปรปักษ์ ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

คำตอบ นายเอกครอบครองที่ดินมีโฉนดของนายตรีโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แล้วนายเอกขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโทโดยส่งมอบการครอบครอง เป็นการโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งแลพาณิขย์ มมาตรา 1385 นายโทจึงนับระยะเวลาที่นายเอกครอบครองมา 5 ปี รวมกับเวลาที่ตนครอบครองมา 6 ปีได้ รวมเป็นระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ 11 ปี เมื่อนายโทครอบครองที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของนายตรี โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี นายโทจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตามมาตรา 1382 คำสั่งศาลที่ว่านายเอกครอบครองที่ดินมา 5 ปี นายโทครอบครองต่อมาอีก 6 ปี นายโทจึงได้กรรมสิทธ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ จึงชอบด้วยกฎหมาย

คำถาม (ต่อ)

นายเอกครอบครองที่ดินมีโฉนดของนายตรี โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา 5 ปี แล้วนายเอก ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายโทโดยการส่งมอบการครอบครองนายโทครอบครองที่ดินดังกล่าวต่อมาอีก 6 ปี ต่อมาในวันที่ 15 มกราคม 2549 นายโทยื่นคำร้องขอให้ศาลแพ่งมีคำสั่งว่า นายโทมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ศาลประกาศและนัดไต่สวนวันที่ 15 มีนาคม 2549 นายตรีเจ้าของโฉนดไม่ทราบจึงไม่ได้มาศาล ถึงวันที่นัดไม่มีผูใดคัดค้าน ศาลมีคำสั่งว่า นายเอกครอบครองที่ดินมา 5 ปี นายโท ครอบครองต่อมาอีก 6 ปี นายโท จึงได้กรรมสิทธ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยศาลมีคำสั่งในวันนัดไต่สวน ต่อมาวันที่ 20 มีนาคม 2549 นายตรีนำที่ดินที่นายโทครอบครองไปทำสัญญาจะขายให้แก่นายจัตวา โดยนายจัตวา ชำระเงินไปทั้งหมดแล้วโดยไม่ทราบว่าที่ดินดังกล่าวนายโทครอบครองอยู่ ต่อมานายตรีผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญา นายจัตวาจึงฟ้องนายตรีเป็นจำเลยขอให้ศาลบังคับให้นายตรีโอนที่ดิน แล้วนายจัตวากับนายตรีทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาล ศาลได้พิพากษาตามยอมให้นายตรีจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายจัตวาภายในวันที่ 20 พฤษภาคม 2549 หากไม่ไปโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา เมื่อถึงกำหนดนายตรีไม่ยอมไปโอนที่ดิน

ต่อมาในวันที่ 24 มิถุนายน 2549 นายโทนำคำสั่งของศาลแพ่งซึ่งถึงทีสุดแล้วไปยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิในที่ดินจากการครอบครองปรปักษ์ และในวันเดียวกันนั้นนายจัตวาได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ทำไว้ต่อศาล โดยถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของนายตรี เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาคำของของนายโทพร้อมคำสั่งศาลที่แสดงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และคำขอของนายจัตวาพร้อมคำพิพากษาตามยอม แล้วจดทะเบียนสิทธิจากการครอบครองปรปักษ์ให้ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนายโท

คำถามว่า เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนสิทธิในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ให้ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนายโท ชอบด้วยก"หมายหรือไม่

คำตอบ ** การที่นายจัดวาจะซื้อที่ดินจากนายตรีและชำระเงินไปทั้งหมด และมีการฟ้องคดีจนนายจัตวากับนายตรีทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาลแม้ศาลได้พิพากษาตามยอมให้นายตรคีจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายจัตวาในวันที่ 20 พฤษภาคม 2549 ซึ่งเป็นวันหลังจากวันที่นายโทได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไปแล้วนั้น แม้นายจัตวาก็อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตามมาตรา 1300 แต่การได้สิทธิดังกล่าวมาก็เป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนย่อมไม่บริบูรณ็เป็นทรัพยสิทธิ ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง สิทธิดังกล่าวบริบูรณ์เป็นเพียงบุคลสิทธิผูกพันเฉพาะนายตรี และนายจัตวาซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น เมื่อนายโทได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตามมาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งเป็นสิทธิที่เกิดขึ้นด้วยผลของกฎหมาย เมื่อศาลมีคำสั่งถึงที่สุดยืนยันสิทธิดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันนายตรีเจ้าของที่ดินและนายจัตวาซึ่งเป็นบุคคลภายนอกการได้กรรมสิทธิ์ของนายโทจึงบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามกฎมายสามารถยกขึ้นต่อสู้ทุกคนได้ การที่เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนสิทธิในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ให้ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนายโท จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว**

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10872/2546 สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับ ส. เป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่กรณีแม้ศาลจะพิพากษาตามสัญญาประนีประนอยอมความ โจทก์ก็พียงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนเท่านั้น แต่สิทธิของผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 เป็นสิทธิที่เกิดขึ้นด้วยผลของกฎหมาย เมื่อศาลพิพากษาถึงที่สุดยืนยันสิทธิดังกล่าว ผลของคำพิพากษาย่อมผูกพัน ส. กับพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกันทุกคน และผลของคำพิพกาษานั้นใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นคุคคลภายนอกได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 (2) คำสั่งของจำเลยทั้งสองที่ให้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ก่อนการจดทะเบียนสิทธิแก่โจทก์จึงถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายแล้ว**

ประมาลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง     มาตรา 145 "ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการอุทธรณ์ฎีกา และการพิจารณใหม่ คำพิพากษาหรือคำสั่งใดๆ ให้ถือว่า ผูกพันคู่ความในกระบวนพิจารณของศาลที่พิพากษาหรือมีคำสั่ง นับตั้งแต่วันที่ ได้พิพากษาหรือมีคำสั่ง จนถึงวันที่คำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นได้ถูกเปลี่ยนแปลง แก้ไข กลับ หรืองดเสียถ้าหากมี
     ถึงแม้ศาลจะได้กล่าวไว้โดยทั่วไปว่าให้ใช้คำพิพากษาบังคับแก่บุคคลภายนอก ซึ่งมิได้เป็นคู่ความในกระบวนพิจารณาของศาลด้วยก็ดี คำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นย่อมไม่ผูกพันบุคคลภายนอก เว้นแต่ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 142(1), 245 และ 274 และในข้อต่อไปนี้
(1) คำพิพากษาเกี่ยวด้วยฐานะหรือความสามารถของบุคคล หรือคำพิพากษาสั่งให้เลิกนิติบุคคล หรือคำสั่งเรื่องล้มละลายเหล่านี้ บุคคลภายนอกจะยกขึ้นอ้างอิงหรือจะใช้ยันแก่บบุคคลภายนอกก็ได้
(2) คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใดๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า"

               ข้อสังเกต
การได้มาโดยทางนิติกรรมซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คำว่า "ไม่บริบูรณ์" ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง หมายถึงไม่บริบูรณ็์เป็นทรัพยสิทธิ แต่บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เช่น คู่สัญญาตกลงทำสัญญาเรื่องภาระจำยอมแต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงดังกล่าวใชับังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะข้อตกลงดังกล่าวบริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิแล้ว แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ หากเจ้าของภารยทรัพย์โอนที่ดินไป ข้อตกลงดังกล่าวก็ยังมีผลบังกันได้ระหว่างคู่สัญญา แต่ไม่สามารถใช้ยันต่อผู้รับโอนได้ ผลก็คือเจ้าของสามยทรัพย์ไม่สามารรถใช้ทางภาระจำยอมต่อไป แต่สามารถเรียกค่าเสียหายจากผู้ผิดสัญญาได้

การได้มาโดยทางนิติกรรมซึ่งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียนการได้มา แต่บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิ เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หรือการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝาก เพราะการได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่ไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องแบบไว้

แต่ถ้าเป็นนิติกรรมที่กฎหมายบัญญัติเรื่องแบบไว้ เช่น สัญญาซื้อขาย ขายฝาก (เฉพาะการขายฝาก ส่วนการไถ่พรัพย์สินซึ่งขายฝากไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องแบบ) แลกเปลี่ยน หรือให้ อสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ สัญญาดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะตามกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะและไม่บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3970/2548

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 วินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ฮ. เป็นสัญญาขายฝากที่มีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การทำสัญญาซื้อขายกันเองเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจกล่าวอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ซื้อขายกันตามสัญญาขายฝากดังกล่าวได้ ส่วนหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่กรมประชาสงเคราะห์ตกลงยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ มีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สิน ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ โจทก์ไม่อาจบังคับผู้อื่นนอกจากคู่สัญญาได้ จำเลยครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทอยู่ก่อนโดยโจทก์ยังมิได้เข้าครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท ถือไม่ได้ว่าการกระทำของจำเลยเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ที่โจทก์ฎีกาว่า อ. ผู้ให้จำเลยเช่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาท มิได้รับโอนสิทธิและได้รับอนุญาตจากกรมประชาสงเคราะห์การครอบครองของ อ. จึงเป็นการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายมาตั้งแต่ต้น การเข้าอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทของจำเลยจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์นั้น มิได้เป็นการโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 9 ที่วินิจฉัยมาแต่อย่างใด เป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ฮ. เป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง จึงต้องทำตามแบบตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ

ขณะที่ ฮ. โอนสิทธิในบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และกรมประชาสงเคราะห์ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินและบ้านดังกล่าว โจทก์ไม่อาจเข้าครอบครองทำประโยชน์ได้เนื่องจากจำเลยครอบครองอยู่ แสดงว่าโจทก์ไม่เคยเข้าไปยึดถือครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทเลย โจทก์ย่อมไม่ได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์อยู่ในบ้านและที่ดินอยู่นั้น จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ อันจะทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด อย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตามการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยขน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษรณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชขน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของ โจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้
________

 

 

สิทธิการครอบครองต่อเนื่อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1215/2540
 
          จำเลยอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องจากการครอบครองของ ด. เจ้าของที่ดินเดิมที่ขายต่อให้จำเลยแต่จากคำเบิกความของ ด. ที่ว่าตนได้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเดินไปสู่ร้านอาหารด้านหนึ่งโดยคิดว่าเป็นทางสำหรับคนใช้ทั่วไปส่วนการใช้ประโยชน์ในการวางยางรถยนต์ที่ใช้แล้วนั้นก็เป็นการวางไว้ไม่เป็นระเบียบเพื่อใครจะนำไปใช้ต่ออันเป็นการบ่งชี้ชัดว่า ด. ไม่ได้คิดครอบครองทางพิพาทในฐานะเจ้าของเพราะแม้แต่ยางรถยนต์ที่เลิกใช้ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของ ด. โดยแท้ ด. ก็มิได้หวงแหนลักษณะการวางยางรถยนต์ดังกล่าวจึงเป็นการทิ้งมากกว่าทั้งก็มิได้ทำการปิดกั้นเป็นส่วนสัดในที่พิพาทเพื่อประโยชน์ในการทิ้งยางรถยนต์ด้วยตรงกันข้ามเป็นถนนสาธารณะมากกว่าการใช้ประโยชน์ในลักษณะที่ปรากฏนี้จึงได้ความชัดว่ามิได้มีเจตนายึดถือโดยมุ่งในสิทธิของที่พิพาทว่าเป็นของตนจึงมิใช่การครอบครองปรปักษ์ที่จำเลยจะอ้างเพื่อเป็นระยะเวลาต่อเนื่องได้การครอบครองที่เป็นส่วนสัดเพิ่งมีขึ้นโดยการกระทำของจำเลยนับระยะเวลาเริ่มแต่จำเลยซื้อที่ดินจากด. ตั้งแต่ปี พ.ศ.2529 ถึง พ.ศ.2534ยังไม่ครบ10ปีจำเลยจึงไม่ได้สิทธิในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
 
_______
 
          โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินบริวารและรื้อถอนทรัพย์สินสิ่งก่อสร้างของจำเลยหรือบริวารทั้งหมดออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 5846 ตำบลสามเสนในฝั่งเหนือ อำเภอบางซื่อกรุงเทพมหานคร และปรับปรุงที่ดินของโจทก์ให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยเงินของจำเลยเอง หากจำเลยขัดขืนหรือเพิกเฉยให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกเงินค่าใช้จ่ายในการขนย้ายและรื้อถอนทั้งหมด และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การกับฟ้องแย้งว่า จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทต่อจากเจ้าของเดิมด้วยความสงบโดยเปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของมาตั้งแต่ปี 2515 เกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์เนื้อที่ 3 ตารางวา โดยการครอบครองปรปักษ์และบังคับให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเนื้อที่ 3 ตารางวาออกจากโฉนดเลขที่ 5846 พร้อมจดทะเบียนให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยหากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาด้วย

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้ครอบครองด้วยความสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตามกฎหมายแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินบริวารและรื้อถอนทรัพย์สินสิ่งก่อสร้างหรือบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 5846 ตำบลสามเสนในฝั่งเหนือ อำเภอบบางซื่อกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทและเป็นของโจทก์กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม2534 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทคำขออื่นนอกจากที่กล่าวให้ยก สำหรับฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกฟ้อง

          โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์และให้จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก

          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาวินิจฉัยในชั้นฎีกาแต่เพียงว่าจำเลยได้สิทธิในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วหรือไม่ เห็นว่า จำเลยอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องจากการครอบครองของนายดิลก นิพันธ์เจริญ เจ้าของที่ดินเดิมที่ขายต่อให้จำเลยนั้น แต่จากคำเบิกความของนายดิลกซึ่งมาเบิกความในฐานะพยานจำเลยว่าที่พิพาทมีสภาพเป็นทางเข้าออกและนายดิลกได้ใช้ที่พิพาทเป็นประโยชน์แก่นายดิลกคือใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินไปสู่ร้านอาหารด้านหนึ่ง และตอบทนายโจทก์ถามค้านด้วยว่าคิดว่าทางพิพาทสำหรับคนใช้ทั่วไป ส่วนการใช้ประโยชน์ในการวางรถยนต์ที่ใช้แล้วนั้น ก็เป็นการวางไว้ไม่เป็นระเบียบ เพื่อใครจะนำไปใช้ต่อประโยชน์จากที่ดินพิพาทของนายดิลกที่ยืนยันดังกล่าวในรูปทางเดินบ่งชี้ชัดว่านายดิลกไม่ได้คิดครอบครองทางพิพาทในฐานะเจ้าของ ตรงกันข้ามเป็นถนนสาธารณะมากกว่าจึงมิใช่เป็นการใช้ในลักษณะยึดถือครอบครองเพื่อกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทเพื่อตน ส่วนการวางยางรถยนต์ที่เลิกใช้โดยไม่เป็นระเบียบและเพื่อใครจะนำไปใช้ก็ได้นั้น ยิ่งเป็นเจตนาชัดแจ้งของนายดิลก แม้แต่ยางรถยนต์ที่เลิกใช้ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายดิลกเองโดยแท้นายดิลกก็มิได้หวงแหน ลักษณะการวางยางรถยนต์ดังกล่าวจึงเป็นการทิ้งมากกว่า และก็มิได้ปรากฏมีการปิดกั้นเป็นส่วนสัดในที่พิพาทเพื่อประโยชน์ในการทิ้งยางรถยนต์เก่าดังกล่าวของนายดิลกด้วย การใช้ประโยชน์ในลักษณะที่ปรากฏนี้จึงสรุปได้ความชัดว่า มิได้มีเจตนายึดถือโดยมุ่งในสิทธิของที่ดินพิพาทว่าเป็นของตน จึงมิใช่การครอบครองปรปักษ์ที่จำเลยจะอ้างเพื่อเป็นระยะเวลาต่อเนื่องได้ การครอบครองที่เป็นส่วนสัดเพิ่งมีขึ้นโดยการกระทำของจำเลยไม่ว่าจะรูปใด เมื่อนับระยะเวลาแล้วซึ่งเริ่มแต่จำเลยซื้อที่ดินจากนายดิลกเป็นต้นมาตั้งแต่ปีพ.ศ. 2529 ถึง พ.ศ. 2534 ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่ครบ 10 ปีจำเลยจึงไม่ได้สิทธิในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น"

          พิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น
 
 
( วินัย วิมลเศรษฐ - จิระ บุญพจนสุนทร - ชูชาติ ศรีแสง )
 
 


ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ  โทร. 0859604258 *  
www.lawyerleenont.com   *   สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ

 

 

 

 

ปลูกต้นไม้ยืนต้นอ้างครอบครองปรปักษ์
จำเลยให้การว่าเมื่อประมาณ 30 -40 ปีมาแล้วบิดามารดาจำเลยได้ครอบครองที่ดินว่างเปล่า 1 แปลง มีเนื้อที่ประมาณ 1 งาน โดยปลูกต้นไม้ยืนต้นและต้นไม้ล้มลุกเก็บผลประโยชน์โดยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา เมื่อบิดามารดาจำเลยตายจำเลยได้ครอบครองต่อมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ไม่มีบุคคลใดโต้แย้ง จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

   

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7169/2538(อ่านเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่)

 




ครอบครองปรปักษ์/ภาระจำยอม/ทางจำเป็น

ครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิไม่บอกเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไม่ได้กรรมสิทธิ์
ที่ดินตาบอดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ขอเปิดทางจำเป็น
ภาระจำยอมคืออะไร? | การใช้ทางโดยไม่มีใครห้ามปรามและไม่ต้องรับอนุญาตจากใคร
การครอบครองปรปักษ์ ได้กรรมสิทธิ์แล้วไม่ได้จดทะเบียนการได้มา
อ้างการครอบครองปรปักษ์แต่ไม่ได้ให้การให้ครบถ้วนว่าด้วยเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปีแล้ว
การใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านโดยถือวิสาสะไม่ได้ภาระจำยอม
ทางจำเป็นคืออะไร | เงินค่าทดแทนใช้ทาง
อำนาจฟ้องคดี ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของตนเองไม่ได้
ครอบครองที่ดินมรดกตกทอดหาใช่การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของผู้อื่นไม่
ขณะฟ้องได้ภาระจำยอมผ่านทางที่ดินแปลงอื่นแล้ว-ทางจำเป็นจึงไม่จำเป็นอีกต่อไป
ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้
ทางจำเป็นเกิดขึ้นได้กี่วิธี -ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
คลองสาธารณะไม่ได้ใช้สัญจรไม่ทำให้สิ้นสภาพการเป็นทางสาธารณะได้
การโอนกรรมสิทธิ์ในระยะที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์เป็นการกระทบสิทธิครอบครอง
อุทิศที่ดินให้กับทางราชการเพื่อสร้างถนนสาธารณะแล้วจะขอเรียกคืน
ทายาททำหนังสือยินยอมให้ใช้ทาง-ใช้ทางโดยอาศัยสิทธิไม่ได้สิทธิภาระจำยอม
ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม
ขอเปิดทางจำเป็นจากที่ดินแบ่งแยก
ความแตกต่างของทางจำเป็นกับภาระจำยอม
เจ้าของที่ดิน น.ส. 3 ก ออกเอกสารสิทธิทับที่ดินมีโฉนดอ้างครอบครองปรปักษ์
ฟ้องขอให้เปิดทางจำแต่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นตกลงจดภาระจำยอมให้
ได้กรรมสิทธิ์ตาม มาตรา 1382 เพราะเจ้าของสละแล้ว
ทางออกมีที่ชันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากขวางอยู่ขอให้เปิดทางจำเป็นได้
ค่าทดแทนการใช้ทางถนนกว้าง 2.30 เมตร ยาวประมาณ 88 เมตร-1,000 บาทต่อเดือน
การครอบครองปรปักษ์ขาดตอนเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ-การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์
ใช้ทางโดยเข้าใจว่าทางเดินนั้นอยู่ในที่ดินของตนเองกว่า 10 ปี ได้ภาระจำยอม
ผู้ขายสละการครอบครอง ผู้ซื้ออ้างครอบครองปรปักษ์ได้
การใช้สิทธิวางท่อน้ำ,สายไฟฟ้าในที่ดินของผู้อื่น
ครอบครองโดยสำคัญผิดได้กรรมสิทธิ์โดยปรปักษ์หรือไม่?
ค่าทดแทนทางจำเป็นและท่อระบายน้ำสายไฟฟ้า
จดภาระจำยอมให้แค่เดินผ่านแต่ปลูกสร้างหลังคาและวางของขาย
เจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างแผงร้านค้าบนทางภาระจำยอมหรือไม่?
ภาระจำยอมที่เกิดจากการจัดสรรที่ดินขาย
ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ
ยึดถือที่ดินเพื่อตนกับมีชื่อในทะเบียนสิทธิใดดีกว่า?
ตกเป็นภาระจำยอมแล้วจึงรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่
ภาระจำยอมหมดประโยชน์หรือไม่?
คนต่างด้าวครอบครองปรปักษ์ห้องชุด
ภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิ
ครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ซื้อมาไม่จดทะเบียน
ตกอยู่ในภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติฯ
ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม 3-(ต่อ)
ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม 2-(ต่อ)
เหตุตามกฎหมายทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป
"ทางภาระจำยอม"ไม่ใช่ทางจำเป็น
ทางจำเป็นที่สิ้นความจำเป็นแล้ว
การครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์-การครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ
การยึดถืออย่างสิทธิครอบครอง กับครอบครองเจตนาเป็นเจ้าของ
ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม 4-(ต่อ)